| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
EDITIE 93 — VRIJDAG 9 OKTOBER 2026 Goedemorgen, belegger. Rente onder druk, huizenmarkt houdt stand Onrust rond Franse staatsschuld, wat betekent dat voor u? Franse staatsobligaties, een Amerikaanse rente rond 5,2% en olie boven $100 houden de markten in de ban. Daar staat een stabiele Nederlandse woningmarkt tegenover, met schaarse studentenkamers. De les voor vastgoedbeleggers: een vaste couponrente ligt contractueel vast, ook als de rente beweegt. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Vijf minuten leestijd, dan weet u precies wat er vandaag toe doet voor uw belegging:
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Amerikaanse banen vallen tegen, de Fed blijft aandringen De Amerikaanse economie creëerde in september slechts 29.000 banen (verwacht: 90.000), bij een werkloosheid van 4,2%. Toch liet Fed-bestuurder Waller donderdag weten dat meer renteverhogingen nodig zijn, al hoeft er niet op elke vergadering verhoogd te worden. De markt geeft een verhoging op 28 oktober circa 20% kans; de notulen van de Fed-vergadering van september laten zien dat de meeste bestuurders dit jaar nog een verhoging verwachten. In Europa blijft inflatie het aandachtspunt: 3,8% in de eurozone en 3,4% in Nederland (vlugge ramingen, september). Een pauze van de ECB op 29 oktober lijkt waarschijnlijker: Bundesbank-president Nagel zag op 5 oktober geen inflatiespiraal. Een verhoging in december blijft wel mogelijk. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Franse obligaties onder druk: waarom een renteverschil telt De rente op Franse 10-jaarsobligaties kwam op 1 oktober intraday bijna op 5%, het hoogste niveau sinds 2002. Het verschil met de Duitse rente liep vorige week op tot circa 150 basispunten, het breedste sinds de eurocrisis; donderdag stond het op circa 140 (woensdag circa 134). Volgens Bloomberg versterkten hedgefondsen de beweging: zij hadden met geleend geld ingezet op het verschil tussen Franse staatsrente en swaprente en moesten posities snel afbouwen. Fidelity schat dat dit ongeveer de helft van de beweging verklaart. Wat betekent dat voor vastgoed? De lange rente is verwachte inflatie plus een risico-opslag. Een oplopend renteverschil laat zien dat die opslag stijgt. Dat maakt financiering duurder, drukt waarderingen en laat koersen van bestaande obligaties met een lagere vaste coupon dalen. Huren kunnen binnen de wettelijke kaders op termijn een deel van de inflatie doorberekenen, maar de financieringsrente reageert direct. Het Credit Bubble Bulletin (2 oktober), een kritische weekrubriek, wijst bovendien op duurdere schuld voor AI-investeringen: volgens Goldman Sachs kwam dit jaar al $88 miljard aan AI-gerelateerde uitgifte van laag gewaardeerde bedrijven op de markt, tegen $20 miljard in de eerste elf maanden van 2025. Dat is een scherpe opinie; de gevolgen zijn nog niet te overzien. Onze coupon blijft vast, ook als de rente schommelt De vaste couponrente van de Achtergestelde Lening en de Vastgoedobligatie ligt contractueel vast. De tabel toont ook het reële rendement: de nominale rente min de vlugge CBS-raming voor de inflatie (3,4%).
* Reële rendement = nominaal rendement minus de vlugge CBS-raming voor de inflatie over september 2026 (3,4%) — vóór eventuele box 3-heffing. Stand: vrijdagochtend 9 oktober 2026. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Olie boven $100 en spanning rond Iran Brent steeg donderdag met 4,1% naar circa $104 (WTI circa $91,5), na aanvallen op tankers bij Hormuz, berichten over Amerikaanse aanvalsopties tegen Iran en productieverlies in de Golf van Mexico door orkaan Isaias. Daarna zei president Trump dat de VS ‘productieve gesprekken’ met Iran voert en niet vóór de tussentijdse verkiezingen van 3 november aanvalt; vrijdagochtend noteert Brent circa $103. Rond de Straat van Hormuz bleef het onrustig: vorige week waren er volgens Reuters de meeste tankeraanvallen sinds het begin van de oorlog. De IEA-leden versnellen de vrijgave van voorraden, maar de markt reageerde teleurgesteld. Voor u blijft de kern: olie raakt beurzen en inflatie, niet de contractuele couponrente. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Huizenprijzen stijgen licht, aanbod groeit, studentenkamers blijven schaars Volgens de NVM kostte een bestaande woning in het derde kwartaal gemiddeld € 503.000 (+1,8% op jaarbasis). Er werden circa 41.700 woningen verkocht, ongeveer evenveel als een jaar eerder, terwijl het aanbod met 24% steeg naar circa 39.000. De verkooptijd liep op naar 31 dagen en bij circa 67% van de verkopen werd overboden (vorig jaar: 71%). Gunstig voor ons project: het tekort aan studentenkamers is volgens de Landelijke Monitor nog circa 20.200 (vorig jaar 21.000), en particuliere verhuurders huisvesten sinds 2024 circa 32.000 studenten minder. Een kanttekening: groeiend aanbod en een hypotheekrente van gemiddeld 4,52% (10 jaar met NHG, Van Bruggen) kunnen de vraag temperen. Box 3: volgens De Belegger en PwC heeft het kabinet de novelle met spoed voor advies naar de Raad van State gestuurd, zonder sluitende dekking. De Tweede Kamer behandelt de wet met het Belastingplan 2027 (stemming medio november); de vermogenswinstbelasting start in 2028. Voor 2026 geldt nog een forfait van 6,00% voor overige bezittingen, een tarief van 36% en € 59.357 heffingsvrij. Vraag uw fiscaal adviseur om advies. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Schnabel en Amerikaans consumentenvertrouwen vandaag, volgende week inflatie en bankenresultaten Vandaag spreekt ECB-bestuurder Schnabel om 15:30 uur en volgt om 16:00 uur het voorlopige Amerikaanse consumentenvertrouwen (verwachting: 47,6). Maandag 12 oktober is de Amerikaanse obligatiemarkt dicht (Columbus Day); dinsdag volgen de definitieve CBS-inflatie en de resultaten van JPMorgan, woensdag de Amerikaanse CPI en het Beige Book. Verderop: de Fed op 28 oktober en de ECB op 29 oktober. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Wat betekent dit voor u? Het beeld is gemengd. Positief: een stabiele woningmarkt, schaarse studentenkamers, een goed ontvangen veiling van Amerikaanse 30-jaarsobligaties en de kans op een ECB-pauze. Daar staan een Amerikaanse rente op meerjarige hoogte, spanning rond Franse staatsschuld, olie boven $100 en inflatie van 3,8% in de eurozone tegenover. Juist daarom telt zekerheid: de couponrente ligt contractueel vast (zie de documentatie hierboven), ook als rentes en beurzen bewegen. Bij beide producten liggen de afspraken vast in de voorwaarden en wordt het hypotheekrecht notarieel vastgelegd. De Vastgoedobligatie biedt tot 8% rente per jaar (Serie C, looptijd 10 jaar, maandelijks uitgekeerd) met eerste hypotheekrecht; de Achtergestelde Lening biedt 10% per jaar (looptijd 2 of 5 jaar) met tweede hypotheekrecht, en daarmee een hoger risico. Herkent u zich hierin? De Achtergestelde Lening (tot 10% p.j., 2e hypotheek, vanaf €100.000) en de Vastgoedobligatie (tot 8% p.j., 1e hypotheek, vanaf €200.000) staan hieronder toegelicht — neem gerust contact met ons op om de mogelijkheden voor uw situatie te bespreken. Wij wensen u een prettig weekend. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
MAN-VASTGOED B.V. · Herikerbergweg 288–290, Gaudi, 1101 CT Amsterdam · KvK 96506210 |
M
A
N
-
V
A
S
T
G
O
E
D