M
A
N
-
V
A
S
T
G
O
E
D
| MAN-VASTGOED | Blog & Marktanalyse |
BLOG — MARKTANALYSE
woensdag 21 oktober 2026
Huizenprijzen groeien trager, het tekort blijft
Wat de afvlakkende prijsstijging, het box 3-voorstel en de energielabelkwestie betekenen voor vastgoedbeleggers
De prijsstijging van bestaande koopwoningen koelde in augustus verder af tot 3,3%, terwijl de vraag naar woningen en de krapte op de markt blijven bestaan. Tegelijk wil het kabinet het box 3-forfait voor 2027 verhogen en schudt een onderzoek naar zogeheten grenslabels de energielabels op. Voor vastgoedbeleggers telt vooral het netto rendement: huur, kosten, belasting en de kwaliteit van het onderpand.
De prijsstijging koelt af, maar het niveau blijft hoog
Volgens het CBS waren bestaande koopwoningen in augustus 3,3% duurder dan in augustus 2025. In juli was dat 3,9% en in juni 4,1%; in januari en februari lag de stijging nog boven de 5%. Op maandbasis daalden de prijzen 0,1%. De gemiddelde transactieprijs kwam uit op € 503.523, de tweede maand op rij boven € 500.000. Volgens De Hypotheker liggen de prijzen daarmee 17,8% boven de vorige piek van juli 2022.
In augustus werden 18.886 bestaande woningen verkocht, 2,9% minder dan een jaar eerder. Over januari tot en met augustus ligt het aantal transacties met 156.028 juist ruim 4% hoger dan in dezelfde periode van 2025. De markt beweegt dus niet scherp omlaag, maar het tempo van de prijsgroei neemt wel af. Het CBS publiceert op 22 oktober nieuwe regionale cijfers; die zijn nog niet bekend.
Waarom blijft het tekort ertoe doen?
Een studie van Finance Ideas in opdracht van Holland Metropole en IVBN, gepresenteerd op de vastgoedbeurs Expo Real, schat het tekort aan woningen op circa 384.000, ofwel 4,6% van de voorraad, en rekent tot 2040 met circa 833.000 extra huishoudens. De bouw blijft volgens de studie achter bij het doel van 100.000 woningen per jaar. Deze studie is geschreven in opdracht van belangenorganisaties en geeft dus één kant van het verhaal; het rendement van 10,5% per jaar over 2016 tot en met 2025 dat zij noemt (MSCI) valt bovendien samen met een periode van sterk stijgende prijzen. Voor beleggers is de les: structurele schaarste ondersteunt de huurvraag, maar biedt geen garantie op waardestijging.
Box 3: hogere forfaits liggen op tafel
Het kabinet wil het box 3-forfait in 2027 met 1,5 procentpunt verhogen, meldt PropertyNL op 6 oktober. Samen met een eerder verwachte stijging van 0,37 procentpunt komt het forfait dan uit op 7,87%. Voor particuliere verhuurders betekent dat volgens het bericht een stijging van 31,2% in de box 3-belasting over 2027. De verhoging moet de verwachte inkomstendaling compenseren bij de overstap op de Wet werkelijk rendement in 2028.
Vastgoed Belang, IVBN, Aedes, NEPROM, NVM, SPPV en WoningbouwersNL vragen de Tweede Kamer in een gezamenlijke brief de verhoging te schrappen en de fictieve rendementen niet te verhogen voordat de nieuwe wet ingaat. De Kamer stemt over twee moties: een motie van SGP, ChristenUnie en JA21 om af te zien van de verhoging, en een motie van JA21 om de meevaller uit de hersteloperatie box 3 als dekking te gebruiken. De uitkomst is ons niet bekend. Voor wie particulier belegt, geldt: het netto rendement hangt mede af van het belastingregime. Raadpleeg voor uw situatie een belastingadviseur.
Meer woonruimte, nieuwe afspraken
Op 19 oktober sloten het ministerie van VRO, de VNG, het IPO en Aedes een akkoord over het versneld realiseren en opschalen van aanvullende vormen van huisvesting voor starters, lokale spoedzoekers en statushouders. Twee wetsvoorstellen zijn in voorbereiding. De details staan achter een betaalmuur en zijn ons niet bekend. Verder meldt Vastgoedjournaal dat er 450 woningen komen in Valkenhorst bij Katwijk (Rijksvastgoedbedrijf, AM en VolkerWessels) en dat Cainiao 26.000 m² distributieruimte huurt in Hellevoetsluis; de vraag naar logistiek en woningbouw blijft dus zichtbaar.
Kernpunt van vandaag: het tempo van de prijsstijging neemt af, maar belasting, regels en de kwaliteit van het pand bepalen steeds vaker wat er van het bruto rendement overblijft.
Grenslabels: het label bepaalt huur en rente
Onderzoek van Brainbay, onderdeel van de NVM, bouwt voort op eerder onderzoek van het FD en wijst op zogeheten grenslabels: labels die net over de grens van een klasse liggen. Het gaat om tot 55.000 labels met tot € 570 miljoen aan te hoge woningwaarde; volgens de behoudender methode van het FD zijn het 23.000 labels en € 234 miljoen. Het aandeel grenslabels was 3,6% in 2023, 4,4% in 2024, 4,5% in 2025 en 3,8% tot en met september 2026. Bij woningcorporaties zien de onderzoekers geen vergelijkbaar patroon (FD, via PropertyNL, 12 oktober).
Dat is relevant omdat het energielabel invloed heeft op de huur in de particuliere sector en op de hypotheekrente. In mei is de toegestane foutmarge verkleind en kwamen er gele vlaggen voor opvallend scorende labelaars; twee vlaggen leiden tot schorsing. Op het moment van publicatie waren er nog geen vlaggen uitgedeeld. Fedec, de brancheorganisatie van labelaars, benadrukt dat een grenslabel niet automatisch fout is. Voor beleggers is het een reden om bij een aankoop te vragen waarop het label is gebaseerd.
De achtergrond: brede winst op Wall Street, olie blijft hoog
Wall Street sloot dinsdag overwegend hoger na sterke kwartaalcijfers van onder meer Equifax en Hasbro: de S&P 500 steeg 0,3% tot 7.712,57, de Dow 1,0% tot 52.495,88 en de Russell 2000 1,7% tot 2.773,42. De Nasdaq bleef met 26.424,82 vrijwel vlak doordat grote techfondsen als Apple en Meta daalden. De olieprijs liep tijdens de dag terug: Brent kwam dicht bij $ 112 en sloot op $ 108,79, na een vijfmaandshoogte van $ 111,99.
Woensdagochtend steeg Brent weer 0,8% tot circa $ 109,64 en Amerikaanse ruwe olie tot circa $ 98,58. Reuters noemt zorgen over het aanbod in het Midden-Oosten: Houthi-rebellen claimen aanvallen op Saudische locaties, een supertanker vatte vlam na een zeemijn ten zuiden van de Straat van Hormuz en Kpler telde minstens 18 aanvallen op schepen in twee weken. De gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast stond maandag op 4,47% (Vastgoedjournaal).
Onze coupon blijft vast, ook als de rente schommelt
De vaste couponrente van de Achtergestelde Lening en de Vastgoedobligatie ligt contractueel vast. De tabel toont ook het reële rendement: de nominale rente min de definitieve CBS-inflatie (3,4%).
Wat vandaag en deze week te volgen
Donderdag 22 oktober publiceert het CBS nieuwe regionale prijscijfers voor koopwoningen. De Fed besluit op 28 oktober en de ECB op 29 oktober. Verder houden we de stemming in de Tweede Kamer over de box 3-moties in de gaten en de eerste gele vlaggen voor labelaars. Olie blijft de graadmeter voor de onzekerheid op de internationale markten.
Waarom een vaste couponrente nu waardevol is
Wat betekent dit voor u? Het beeld is gemengd. Rugwind: een woningmarkt met structurele schaarste, huurvraag en institutionele beleggers die actief blijven. Tegenwind: een prijsgroei die afkoelt, een mogelijk hoger box 3-forfait en vragen over de kwaliteit van energielabels. Huurgroei en waardestijging zijn geen vaste uitkomsten: rente, regelgeving en markt kunnen ze begrenzen. Beurskoersen kunnen binnen een dag sterk schommelen; een contractuele couponrente niet.
Het nieuws van vandaag laat zien dat het netto rendement afhangt van meer dan de huur: belasting, regels en de kwaliteit van het onderpand tellen mee. De couponrente van onze producten ligt contractueel vast (zie de voorwaarden in de documentatie), ook als rentes en beurzen bewegen. Daar staat tegenover dat het rendement afhangt van de betalingscapaciteit van de uitgever en de waarde van het onderpand. Bij beide producten worden de afspraken vastgelegd in de voorwaarden en wordt het hypotheekrecht notarieel gevestigd. De Vastgoedobligatie biedt tot 8% rente per jaar (Serie C, looptijd 10 jaar, maandelijks uitgekeerd) met eerste hypotheekrecht; de Achtergestelde Lening biedt 10% per jaar (looptijd 2 of 5 jaar) met tweede hypotheekrecht, en daarmee een hoger risico.
Herkent u zich hierin? De Achtergestelde Lening (tot 10% p.j., 2e hypotheek, vanaf €100.000) en de Vastgoedobligatie (tot 8% p.j., 1e hypotheek, vanaf €200.000) staan hieronder toegelicht — neem gerust contact met ons op om de mogelijkheden voor uw situatie te bespreken.
Dit is Editie 100 van onze Dagelijkse Marktintelligentie. Wij danken u voor uw aandacht en wensen u een goede dag.
| Rendement waar u op kunt rekenen Herkent u zich in dit verhaal? Vraag een vrijblijvend investeringsvoorstel op maat aan, of maak een afspraak om de mogelijkheden persoonlijk door te nemen.
HOE WORDT U DEELNEMER Instappen verloopt in vier overzichtelijke stappen, van een eerste vrijblijvend gesprek tot de bevestiging van uw deelname. 1 Kennismaking — Vrijblijvend gesprek over uw doelen en het project. 2 Documentatie — U ontvangt het investeringsvoorstel en de onderliggende stukken. 3 Ondertekening — De overeenkomst wordt getekend, digitaal of op kantoor. 4 Storting & bevestiging — Na storting ontvangt u een schriftelijke bevestiging van deelname. Schrijf u digitaal in via het inschrijfformulier: Inschrijven: Achtergestelde Lening → Inschrijven: Vastgoedobligatie → of bel +31 6 16 627 037 · info@man-vastgoed.com | ||||||||||||||||||||||||||||||
Let op! U belegt buiten AFM-toezicht. Geen prospectusplicht voor deze activiteit (vrijstelling art. 5:3 Wft). De waarde van uw investering kan fluctueren; in het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Beide producten vallen voor particuliere beleggers in box 3, categorie overige bezittingen.
MAN-VASTGOED B.V. · Herikerbergweg 288–290, Gaudi, 1101 CT Amsterdam · KvK 96506210
info@man-vastgoed.com · +31 6 16 627 037 · www.man-vastgoed.com · www.man-vastgoed.com/blog
