M
A
N
-
V
A
S
T
G
O
E
D
EDITIE 101 — DONDERDAG 22 OKTOBER 2026
Wat een ruimere woningmarkt, pensioenfondsen als kopers en een onrustige rente- en olietrend betekenen voor vastgoedbeleggers
Kopers krijgen meer keuze: het aanbod van bestaande woningen lag eind september een kwart hoger dan een jaar eerder, terwijl de prijsstijging verder afkoelt. Tegelijk blijven pensioenfondsen en andere institutionele beleggers huurwoningen kopen, en houden de olieprijs en de kapitaalmarktrente de onzekerheid hoog. Voor vastgoedbeleggers telt vooral wat er na kosten, rente en belasting overblijft.
| 24% ▲ MEER WONINGEN TE KOOP EIND SEPTEMBER T.O.V. VORIG JAAR (NVM) | 2,5% ▼ VERWACHTE PRIJSSTIJGING 2027, WAS 4% (ABN AMRO) | 7.757,17 ▲ S&P 500 WOENSDAGSLOT (+0,6%; NASDAQ +1,1%) | $ 110,11 ▲ BRENT DONDERDAGOCHTEND VROEG (+1,2%) |
| Kernpunt van vandaag: de woningmarkt wordt ruimer en rustiger, maar structurele schaarste en de vraag van institutionele beleggers houden de huurmarkt overeind. De rente bepaalt het tempo. |
01 Vandaag in het kort
Vijf minuten leestijd, dan weet u precies wat er vandaag toe doet voor uw belegging:
Woningmarkt: Eind september stonden circa 39.000 bestaande woningen te koop, 24% meer dan een jaar eerder (NVM). Bij bijna twee derde van de verkochte woningen lag de prijs boven de vraagprijs, tegen 71% een jaar eerder. ABN AMRO verwacht voor 2027 nog 2,5% prijsstijging.
Huurmarkt: Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur is de huur 57 keer verlaagd, verspreid over veertien gemeenten (Vastgoedjournaal, 9 oktober). De uitkomst van de Kamerstemming over de box 3-moties is ons nog niet bekend.
Beleggers: Achmea kocht namens BPL Pensioen 131 huurwoningen in Dordrecht (PropertyNL, 21 oktober). Pensioenfonds SPW haalde de duizendste woning binnen en mikt op een portefeuille van circa € 900 mln.
Beurzen en olie: Wall Street sloot woensdag hoger (S&P 500 +0,6%, Nasdaq +1,1%). Brent noteert donderdagochtend vroeg rond $ 110,11 na Houthi-aanvallen in Saoedi-Arabië.
Vandaag: Het CBS publiceert donderdag 22 oktober nieuwe regionale prijscijfers. De Fed besluit op 28 oktober, de ECB op 29 oktober.
02 Woningmarkt
Kopers krijgen meer keuze, verkopers minder voorsprong
Het aanbod groeit. Volgens de kwartaalcijfers van makelaarsvereniging NVM (via De Hypotheker, 12 oktober) stonden eind september circa 39.000 bestaande woningen te koop: 24% meer dan een jaar eerder en 6% meer dan een kwartaal eerder. Het aantal verkopen bleef in het derde kwartaal met circa 41.700 vrijwel gelijk. Bij bijna twee derde van de verkochte woningen lag de verkoopprijs boven de vraagprijs, tegen 71% een jaar eerder, en de gemiddelde verkooptijd liep op van 29 naar 31 dagen. De gemiddelde verkoopprijs was circa € 503.000, 1,8% hoger dan een jaar eerder. De krapte-indicator van de NVM steeg van 2,3 naar 2,8: er is meer ruimte voor kopers, al blijft de markt krap.
ABN AMRO schrijft in de Woningmarktmonitor van 1 oktober dat de prijzen in augustus 3,3% hoger lagen dan een jaar eerder, de kleinste stijging sinds begin 2024. De bank verwacht voor 2026 nu een stijging van 3,8% (eerder 3%), maar verlaagde de verwachting voor 2027 naar 2,5% (eerder 4%) en rekent in 2027 op 5,5% minder transacties. Redenen zijn hogere hypotheekrentes, kopers die al bijna 95% van hun maximale leenruimte benutten en een zwakke inkomensgroei: het netto besteedbaar inkomen steeg in het tweede kwartaal met 0,7%, na correctie voor prijsstijgingen.
Waarom blijft een scherpe prijsdaling uit?
Het woningtekort blijft groot. In 2025 kwamen er 69.189 woningen bij, terwijl het doel 100.000 per jaar was (ABN AMRO). Ook de nieuwbouw komt moeizaam op gang: het aantal verkochte nieuwbouwkoopwoningen schommelt al geruime tijd rond 7.500 per kwartaal, terwijl de bouwkosten exclusief grond in 2024 en 2025 gemiddeld met 8% stegen en voor 2026 opnieuw forse stijgingen worden verwacht (Monitor Koopwoningmarkt, via Omgevingsweb, 20 augustus). Daarom verwacht ABN AMRO geen sterke prijsdaling. Regionaal verschilt het beeld sterk: in het tweede kwartaal stegen de prijzen in Groningen met 7,9% en in Amsterdam met 0,8%.
03 Huurmarkt en beleid
Huurregels wegen steeds zwaarder in het rendement
Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur is de huur 57 keer verlaagd, verspreid over veertien gemeenten. Dat blijkt uit een rondgang van Binnenlands Bestuur onder veertien grote gemeenten (Vastgoedjournaal, 9 oktober). Het cijfer laat zien dat gemeenten het instrument inmiddels gebruiken. Over de gevolgen voor de huurmarkt en voor beleggers zijn wij terughoudend: het bericht staat grotendeels achter een abonnementsmuur, dus wij trekken er geen conclusies uit.
Voor wie in het middensegment belegt, blijft de les dat de huur van een woning niet alleen door de markt, maar ook door regels wordt bepaald. Een rendement moet dus ook bij een lagere huur of hogere kosten kloppen.
Box 3: nog geen bevestigde uitkomst
In eerdere edities meldden wij dat het kabinet het box 3-forfait voor 2027 wil verhogen naar 7,87% en dat de Tweede Kamer stemt over moties om die verhoging te schrappen. In onze bronnen vonden wij vandaag geen bevestigde uitkomst van die stemming. Zodra die bekend is, laten wij het u weten.
04 Beleggersmarkt
Pensioenfondsen blijven huurwoningen kopen
Achmea Real Estate kocht op 21 oktober namens BPL Pensioen 131 huurwoningen in project Frontier aan de Spuiboulevard in Dordrecht (PropertyNL). Pensioenfonds SPW, het fonds van de woningcorporaties, bereikte een mijlpaal met zijn duizendste woning en wil de portefeuille uitbreiden naar circa € 900 mln, met nadruk op betaalbare huur (PropertyNL, 20 oktober).
Het Huurwoningen Nederland Fonds kocht op 5 oktober 35 huurappartementen uit 2013 in Pijnacker, allemaal met energielabel A of A+, voor € 14,57 mln volgens het Kadaster (PropertyNL). Dat komt neer op ruim € 416.000 per appartement. Living Capital Partners kocht begin oktober 121 appartementen in een woontoren uit 1990 in Rotterdam en wil die langjarig aanhouden; de koper meldt dat de woningen groene energielabels hebben.
Wat leert dit?
Institutionele kopers kiezen consequent voor woningen met een goed energielabel en een duidelijke huurstroom. Dat sluit aan bij de grenslabelkwestie van gisteren: de kwaliteit van het label en van het onderpand telt bij waardering en financiering steeds zwaarder.
05 Beurzen, rente en olie
Techrally op Wall Street, olie dicht bij $ 110
Wall Street sloot woensdag hoger, aangevoerd door technologie. De Dow steeg 0,7% tot 52.856,09, de S&P 500 0,6% tot 7.757,17, de Nasdaq 1,1% tot 26.702,86 en de Russell 2000 0,3% tot 2.781,02. SpaceX won bijna 8% na kwartaalcijfers; Netflix verloor ongeveer 5% na een teleurstellende omzetverwachting. De rente op Amerikaanse 10-jaars staatsobligaties noteerde rond de 5,1%.
De Fed verhoogde de rente in september met een kwartpunt naar 3,75–4,00% en besluit op 28 oktober opnieuw. Volgens Kitco rekenen beleggers op verdere verkrapping, terwijl zwakke Amerikaanse woningdata pleiten voor terughoudendheid: de woningbouwstarts daalden in september met 5,2% en de lopende woningverkopen met 7,3%. Begin oktober gaf de markt nog circa 25% kans op een verhoging in oktober; veel brokers rekenen op december (Reuters via Zawya, 2 oktober).
Brent noteerde donderdagochtend vroeg $ 110,11 (+1,2%) en Amerikaanse WTI $ 98,12. Houthi-aanvallen in Saoedi-Arabië eisten woensdag volgens Reuters minstens één dode bij een civiele luchthaven in Dammam en twee bij een drone-aanval op een olieveld; de VS laten gezinnen van diplomaten uit het land vertrekken. Volgens Kpler waren er de afgelopen twee weken minstens 18 aanvallen op schepen. De Amerikaanse ruwe-olievoorraden daalden met 3,06 miljoen vaten, veel meer dan de verwachte 0,82 miljoen.
Onze coupon blijft vast, ook als de rente schommelt
De vaste couponrente van de Achtergestelde Lening en de Vastgoedobligatie ligt contractueel vast. De tabel toont ook het reële rendement: de nominale rente min de definitieve CBS-inflatie (3,4%).
| INSTRUMENT | RENDEMENT | REËEL* | ZEKERHEID |
| Spaarrekening (gemiddeld) | ±1,3% | circa -2,1% | Depositogarantie |
| ECB depositorente | 2,50% | circa -0,90% | n.v.t. |
| Achtergestelde Lening (2e hyp.) | Tot 10% | circa +6,6% | Tweede hypotheek |
| Vastgoedobligatie (1e hyp.) | Tot 8% | circa +4,6% | Eerste hypotheek |
* Reële rendement = nominaal rendement minus de definitieve CBS-inflatie over september 2026 (3,4%) — vóór eventuele box 3-heffing. Stand: donderdagochtend 22 oktober 2026.
06 Vandaag
Wat vandaag en deze week te volgen
Donderdag 22 oktober publiceert het CBS nieuwe regionale prijscijfers voor koopwoningen. In de VS verschijnen vandaag de wekelijkse werkloosheidsaanvragen; vrijdag volgen de inkoopmanagersindices en het consumentenvertrouwen. De Fed besluit op 28 oktober en de ECB op 29 oktober. Verder volgen wij de uitkomst van de Kamerstemming over de box 3-moties en de ontwikkelingen rond de Golf, waar de olieprijs de graadmeter blijft voor de onzekerheid op de internationale markten.
07 Duiding
Wat betekent dit voor u? Het beeld is evenwichtiger dan een week geleden. Rugwind: structurele schaarste, aanhoudende vraag van pensioenfondsen en verzekeraars naar huurwoningen en een nieuwbouwtempo dat achterblijft bij de doelstelling. Tegenwind: een koopmarkt die ruimer wordt, prijsverwachtingen voor 2027 die omlaag gaan, hypotheekrentes die kopers beperken en regels die de huurinkomsten kunnen raken. Huurgroei en waardestijging zijn geen vaste uitkomsten: rente, regelgeving en markt kunnen ze begrenzen. Beurskoersen kunnen binnen een dag sterk schommelen; een contractuele couponrente niet.
Het nieuws van vandaag laat zien dat het rendement afhangt van meer dan de huur: rente, regels en de kwaliteit van het onderpand tellen mee. De couponrente van onze producten ligt contractueel vast (zie de voorwaarden in de documentatie), ook als rentes en beurzen bewegen. Daar staat tegenover dat het rendement afhangt van de betalingscapaciteit van de uitgever en de waarde van het onderpand. Bij beide producten worden de afspraken vastgelegd in de voorwaarden en wordt het hypotheekrecht notarieel gevestigd. De Vastgoedobligatie biedt tot 8% rente per jaar (Serie C, looptijd 10 jaar, maandelijks uitgekeerd) met eerste hypotheekrecht; de Achtergestelde Lening biedt 10% per jaar (looptijd 2 of 5 jaar) met tweede hypotheekrecht, en daarmee een hoger risico.
Herkent u zich hierin? De Achtergestelde Lening (tot 10% p.j., 2e hypotheek, vanaf €100.000) en de Vastgoedobligatie (tot 8% p.j., 1e hypotheek, vanaf €200.000) staan hieronder toegelicht — neem gerust contact met ons op om de mogelijkheden voor uw situatie te bespreken.
Dit is Editie 101 van onze Dagelijkse Marktintelligentie. Wij danken u voor uw aandacht en wensen u een goede dag.
Zekerheid die u kunt toetsen
Terwijl rente, regels en energieprijzen bewegen, ligt de couponrente bij onze producten contractueel vast en wordt het hypotheekrecht notarieel gevestigd. Vraag een vrijblijvend investeringsvoorstel op maat aan, of maak een afspraak om de voorwaarden persoonlijk door te nemen.
| Achtergestelde Lening | Vastgoedobligatie | |
| Zekerheid | Tweede hypotheek, notarieel vastgelegd | Eerste hypotheek, notarieel vastgelegd |
| Rendement | Tot 10% per jaar | Tot 8% per jaar (Serie A/B/C: 4,5% · 6,0% · 8,0%) |
| Looptijd | 2 of 5 jaar | 2, 5 of 10 jaar |
| Uitkering | Maandelijks of jaarlijks | Maandelijks |
| Minimale inleg | € 100.000 | € 200.000 |
| Risicoprofiel | Offensief | Defensief |
Inschrijven kan digitaal via het inschrijfformulier (DocuSign). Of bel +31 6 16 627 037 · info@man-vastgoed.com.
Let op! U belegt buiten AFM-toezicht. Geen prospectusplicht voor deze activiteit (vrijstelling art. 5:3 Wft). De waarde van uw investering kan fluctueren; in het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Beide producten vallen voor particuliere beleggers in box 3, categorie overige bezittingen. |
