M
A
N
-
V
A
S
T
G
O
E
D
EDITIE 106 — DONDERDAG 29 OKTOBER 2026
Wat het besluit van de Fed, het rentebesluit van de ECB en een ruimer woningaanbod betekenen voor vastgoedbeleggers
De Fed hield de rente woensdag op 3,75% tot 4,00%, al wilden twee leden verhogen. Vandaag volgt de ECB.
Intussen groeit het aanbod op de Nederlandse woningmarkt: ongeveer 39.000 woningen staan te koop, 24% meer dan een jaar geleden, en de woningbeleggingsmarkt stevent af op het hoogste volume sinds 2020.
Wat voor vastgoedbeleggers uiteindelijk telt, is wat er na rente, belasting en kosten overblijft, en hoe zeker de afspraken zijn.
| 3,75–4% = FED-RENTE (BESLUIT 10-2) | 2,50% = ECB-RENTE (BESLUIT VANDAAG) | +24% ▲ AANBOD KOOPWONINGEN (NVM) | € 10,4 mld ▲ WONINGBELEGGINGEN 2026 |
| Kernpunt van vandaag: centrale banken blijven alert op inflatie, het aanbod op de woningmarkt groeit en beleggers worden kritischer op rendement. Wie op vast inkomen rekent, kijkt vooral naar wat contractueel is afgesproken. |
01 Vandaag in het kort
Vijf minuten leestijd, dan weet u precies wat er vandaag toe doet voor uw belegging:
Centrale banken: De Fed hield de rente woensdag op 3,75% tot 4,00%, met 10 tegen 2 stemmen; beide tegenstemmers wilden verhogen. De ECB besluit vandaag om 14:15 uur en laat de depositorente naar verwachting op 2,50% staan (TheStreet, Reuters).
Woningmarkt: Eind september stonden ongeveer 39.000 bestaande woningen te koop, 24% meer dan een jaar eerder; bijna twee derde ging boven de vraagprijs weg, tegen 71% een jaar eerder (NVM, via Hypotheker.nl).
Beleggersmarkt: De woningbeleggingsmarkt komt in 2026 uit op naar verwachting € 10,4 miljard, het hoogste niveau sinds 2020; JLL ziet de risicopremie op Nederlands vastgoed op een historisch laag niveau (Vastgoedjournaal, 28 oktober).
Beurzen en olie: Wall Street sloot woensdag licht hoger (S&P 500 +0,28%). Microsoft steeg nabeurs, Alphabet daalde fors. Brent noteerde rond $ 114.
Box 3: Minister Heinen verwacht breed draagvlak voor zijn nieuwe dekkingsvoorstel; een akkoord is er nog niet. De Tweede Kamer stemt op 12 november over de belastingwetten (Vastgoedjournaal, Fiscaal Vanmorgen).
02 Centrale banken
Fed laat de rente staan, de ECB volgt vandaag
De Fed liet de rente woensdag ongewijzigd op 3,75% tot 4,00%, na de verhoging van 0,25 procentpunt in september. Het besluit viel met 10 tegen 2 stemmen: de twee tegenstemmers wilden de rente verhogen (TheStreet). Volgens Raisin noemt de verklaring dat de banengroei is vertraagd; in september kwamen er 29.000 banen bij en liep de werkloosheid op naar 4,2%. De inflatie ligt nog boven de doelstelling van 2%. De Fed legt zich niet vast, maar de vergadering van 8 en 9 december blijft open voor een verhoging van 0,25 procentpunt naar 4,00% tot 4,25%.
Wat verwacht de markt van de ECB?
De ECB neemt vandaag om 14:15 uur haar besluit; president Lagarde geeft om 14:45 uur een persconferentie (SC Trader). Een ongewijzigde depositorente van 2,50% wordt breed verwacht, na verhogingen in juni en september. Volgens Reuters prijzen markten nog ongeveer drie verhogingen in, tot 3,25%, en zal de ECB waarschijnlijk laten doorschemeren dat een verhoging in december nog steeds waarschijnlijk is: de olieprijs heeft de risico’s voor de inflatie volgens Berenberg verder naar boven verschoven. ABN AMRO rekent op twee verhogingen, tot 3%.
Daarnaast kijken beleggers naar Frankrijk: de rente op Franse staatsobligaties is gestegen tot een van de hoogste niveaus in vijfentwintig jaar en het renteverschil met Duitse staatsobligaties is groter dan voor enig ander land in het eurogebied (Reuters). Lagarde krijgt bovendien vragen over haar toekomst; Reuters meldde dat het World Economic Forum haar al in november tot voorzitter zou kunnen benoemen.
Wat betekent dit? Rentes die langer hoog blijven of nog stijgen, drukken de leencapaciteit van kopers en verhogen de eisen die beleggers aan rendement stellen. Een contractueel vastgelegde couponrente beweegt niet mee, maar sparen en staatsobligaties worden aantrekkelijker als rentes stijgen; dat hoort bij een eerlijke vergelijking.
03 Woningmarkt
Meer aanbod, minder overbieden: de koopmarkt koelt langzaam af
Volgens de NVM-cijfers over het derde kwartaal, die Hypotheker.nl op 12 oktober samenvatte, stonden eind september ongeveer 39.000 bestaande woningen te koop: 24% meer dan een jaar eerder en 6% meer dan in het tweede kwartaal. Bij tussenwoningen en hoekwoningen steeg het aanbod met 30% op jaarbasis. Er werden in het derde kwartaal ongeveer 41.700 woningen verkocht, vrijwel evenveel als een jaar eerder. De gemiddelde verkoopprijs was € 503.000, 1,8% meer dan vorig jaar. Bijna twee derde van de woningen ging boven de vraagprijs weg, tegen 71% een jaar eerder, en de gemiddelde verkooptijd liep op van 29 naar 31 dagen. Deze cijfers wijken af van de CBS-stijging van 3,4% die wij eerder meldden, omdat de meetmethoden verschillen.
Hoe verhouden de prognoses zich?
Rabobank verhoogde in het Kwartaalbericht Woningmarkt van 9 september de prijsprognose voor 2026 van +2,8% naar +4,2% en voor 2027 van +2,0% naar +3,2%; de bank verwacht geen prijscorrectie. Het aantal transacties komt volgens Rabobank in 2026 uit op 241.000 en daalt in 2027 naar 226.000. ABN AMRO is voorzichtiger: de bank verwacht voor 2027 +2,5% en rekent op 5,5% minder transacties. Beide banken zien dus afkoeling, maar geen daling; ze verschillen vooral in tempo.
Rabobank noemt de uitpondgolf van huurwoningen als oorzaak van het extra aanbod en van het grote aantal transacties. Die golf heeft volgens de bank waarschijnlijk zijn piek bereikt en neemt vanaf het tweede halfjaar geleidelijk af. De structurele woningschaarste blijft de belangrijkste steun voor de prijzen. De regionale verschillen blijven groot: in Oost-Groningen en Zuidoost-Drenthe stijgen de prijzen met circa 8%, in Groot-Amsterdam en de Zaanstreek met circa 2%.
Wat leert dit? Meer aanbod en minder overbieden geven kopers meer ruimte, terwijl een prognose geen garantie is. Voor wie met onderpand belegt, blijft de vraag of de woningmarkt de waarde van dat onderpand op peil houdt; beide prognoses gaan uit van doorgaande, zij het lagere prijsstijging, maar zeker is dat niet.
04 Beleggersmarkt
Woningbeleggingen op het hoogste niveau sinds 2020, risicopremie laag
De Nederlandse woningbeleggingsmarkt komt in 2026 uit op naar verwachting € 10,4 miljard, het hoogste niveau sinds 2020. Tot en met het derde kwartaal is € 6,91 miljard aan transacties geregistreerd. Institutionele beleggers voeren de markt aan, particulieren kopen vooral om woningen daarna per stuk te verkopen en buitenlandse investeringen blijven beperkt (Capital Value, via Vastgoedjournaal, 28 oktober). Het artikel staat achter een betaalmuur; wij kennen dus alleen de kern.
Volgens JLL is de risicopremie op Nederlands vastgoed historisch laag. Beleggers kijken daardoor kritischer naar rendementen en aankoopprijzen en de investeringsactiviteit verschuift van traditionele core-beleggingen naar core plus- en value-add-transacties (Vastgoedjournaal, 28 oktober). Ook dit artikel is alleen deels toegankelijk, zodat concrete cijfers ontbreken.
Wat is een risicopremie?
De risicopremie is het extra rendement dat beleggers boven een risicovrije rente eisen voor het risico van vastgoed. Is die premie laag, dan krijgen beleggers weinig extra voor hun risico en reageren prijzen gevoeliger op rentestijgingen of tegenvallende huurinkomsten. Dat is ook de reden dat de rente- en prijsontwikkelingen in deze nieuwsbrief steeds samen worden bekeken.
Wat betekent dit? Het volume in de markt is hoog, maar de beloning voor risico is volgens JLL krap. Dat vraagt om een kritische blik op rendement, onderpand en de afspraken die erachter staan.
05 Beurzen, rente en olie
Wall Street licht hoger na Fed-besluit, Alphabet daalt en Microsoft stijgt nabeurs
Wall Street sloot woensdag licht hoger, nadat de Fed de rente ongewijzigd liet. De S&P 500 steeg 0,28% tot 7.743,97, de Dow Jones 0,19% tot 52.475,10 en de Nasdaq 0,27% tot 26.549,85. Vertiv won 16,5% na betere cijfers en een hogere jaarprognose, SK Hynix (Amerikaanse notering) 13,3% na een meer dan zevenvoudige kwartaalwinst en Micron 5,9%; Boston Scientific verloor 5,8% na een lagere winstverwachting. Na sluiting steeg Microsoft ruim 4% na cijfers boven verwachting (omzet $ 92,3 miljard, Azure +48%). Alphabet daalde nabeurs fors, ruim 6% tot ongeveer 10% naar gelang het moment, ondanks een omzet van $ 127,6 miljard en een sterk groeiende Cloud-tak: de investeringen bedroegen $ 51,4 miljard en de vrije kasstroom was negatief (AP, TheStreet, SC Trader).
De rente op Amerikaanse 10-jaars staatsobligaties bleef rond 5,0%; de 2-jaarsrente zakte naar ongeveer 4,69% (SC Trader). Brent noteerde woensdag tijdens de handel rond $ 114,87 (+0,9%) en WTI rond $ 101,49 (+1,6%), na een daling van circa 1,6% op dinsdag; donderdagochtend lagen beide ongeveer 1% lager. Houthi’s vielen opnieuw Saoedische doelen aan en de Wall Street Journal meldde dat de VS meerdere Golfstaten heeft gewaarschuwd zich voor te bereiden op een mogelijke nieuwe campagne tegen Iran na de Amerikaanse verkiezingen van 3 november. Qatarese bemiddelaars gaven Iran een nieuw concept voor een akkoord; Teheran zou vóór het einde van de week reageren. UBS verwacht dat Brent tot het einde van het jaar rond $ 110 blijft (The National, SC Trader).
Onze coupon blijft vast, ook als de rente schommelt
De vaste couponrente van de Achtergestelde Lening en de Vastgoedobligatie ligt contractueel vast. De tabel toont ook het reële rendement: de nominale rente min de definitieve CBS-inflatie (3,4%).
| INSTRUMENT | RENDEMENT | REËEL* | ZEKERHEID |
| Spaarrekening (gemiddeld) | ±1,3% | circa -2,1% | Depositogarantie |
| ECB depositorente | 2,50% | circa -0,90% | n.v.t. |
| Achtergestelde Lening (2e hyp.) | Tot 10% | circa +6,6% | Tweede hypotheek |
| Vastgoedobligatie (1e hyp.) | Tot 8% | circa +4,6% | Eerste hypotheek |
* Reële rendement = nominaal rendement minus de definitieve CBS-inflatie over september 2026 (3,4%) — vóór eventuele box 3-heffing. Stand: donderdagochtend 29 oktober 2026.
06 Vandaag en volgende week
ECB en Amerikaanse groeicijfers vandaag, box 3 en verkiezingen volgen
Vandaag besluit de ECB om 14:15 uur en volgt de persconferentie van Lagarde om 14:45 uur. Om 14:30 uur Nederlandse tijd publiceert de VS de eerste raming van de economische groei in het derde kwartaal. Ook ING, Shell, Amazon, Starbucks en Samsung presenteren vandaag hun kwartaalcijfers (NOS). Op 30 oktober besluit de Bank of Japan. In Den Haag is er nog geen akkoord over het belastingplan; het kabinet wil begin volgende week een aangepaste versie presenteren en de Tweede Kamer stemt op 12 november over de belastingwetten (Fiscaal Vanmorgen). Op 3 november zijn er Amerikaanse verkiezingen en op 8 en 9 december volgt de volgende Fed-vergadering.
07 Duiding
Wat betekent dit voor u? Het beeld is gemengd. Rugwind: een woningmarkt die afkoelt maar volgens zowel Rabobank als ABN AMRO niet daalt, een woningbeleggingsmarkt met veel volume, en een Fed en een ECB die vooralsnog geen onverwachte stappen zetten. Tegenwind: rentes die naar verwachting langer hoog blijven of nog stijgen, een ruimer aanbod aan woningen, een lage risicopremie die weinig ruimte laat voor tegenvallers, onzekerheid over box 3 en een olieprijs die door de spanningen rond de Golf de inflatie weer kan opdrijven. Beurskoersen en belastingplannen kunnen snel veranderen; de afspraken in een contract liggen vooraf vast, al kan niemand uitsluiten dat een uitgever zijn verplichtingen niet nakomt.
Het nieuws van vandaag laat zien dat het rendement afhangt van meer dan de huur: rente, regels en de kwaliteit van het onderpand tellen mee. De couponrente van onze producten ligt contractueel vast (zie de voorwaarden in de documentatie), ook als rentes en beurzen bewegen. Daar staat tegenover dat het rendement afhangt van de betalingscapaciteit van de uitgever en de waarde van het onderpand. Bij beide producten worden de afspraken vastgelegd in de voorwaarden en wordt het hypotheekrecht notarieel gevestigd. De Vastgoedobligatie biedt tot 8% rente per jaar (Serie C, looptijd 10 jaar, maandelijks uitgekeerd) met eerste hypotheekrecht; de Achtergestelde Lening biedt 10% per jaar (looptijd 2 of 5 jaar) met tweede hypotheekrecht, en daarmee een hoger risico.
Herkent u zich hierin? De Achtergestelde Lening (tot 10% p.j., 2e hypotheek, vanaf €100.000) en de Vastgoedobligatie (tot 8% p.j., 1e hypotheek, vanaf €200.000) staan hieronder toegelicht — neem gerust contact met ons op om de mogelijkheden voor uw situatie te bespreken.
Dit is Editie 106 van onze Dagelijkse Marktintelligentie. Wij danken u voor uw aandacht en wensen u een goede dag.
Vaste afspraken, ook bij bewegende rentes
Of de rente stijgt, gelijk blijft of daalt: de afspraken bij onze producten staan vooraf op papier. De couponrente is contractueel bepaald en het hypotheekrecht wordt notarieel gevestigd. Vraag een vrijblijvend investeringsvoorstel op maat aan, of maak een afspraak om de voorwaarden persoonlijk door te nemen. Voor de fiscale gevolgen in uw situatie raadpleegt u uw belastingadviseur.
| Achtergestelde Lening | Vastgoedobligatie | |
| Zekerheid | Tweede hypotheek, notarieel vastgelegd | Eerste hypotheek, notarieel vastgelegd |
| Rendement | Tot 10% per jaar | Tot 8% per jaar (Serie A/B/C: 4,5% · 6,0% · 8,0%) |
| Looptijd | 2 of 5 jaar | 2, 5 of 10 jaar |
| Uitkering | Maandelijks of jaarlijks | Maandelijks |
| Minimale inleg | € 100.000 | € 200.000 |
| Risicoprofiel | Offensief | Defensief |
Inschrijven kan digitaal via het inschrijfformulier (DocuSign). Of bel +31 6 16 627 037 · info@man-vastgoed.com.
Let op! U belegt buiten AFM-toezicht. Geen prospectusplicht voor deze activiteit (vrijstelling art. 5:3 Wft). De waarde van uw investering kan fluctueren; in het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Beide producten vallen voor particuliere beleggers in box 3, categorie overige bezittingen. |
