M
A
N
-
V
A
S
T
G
O
E
D
EDITIE 107 — VRIJDAG 30 OKTOBER 2026
Wat het ECB-besluit, het vroege vertrek van Lagarde en een kwartaal met minder transacties betekenen voor vastgoedbeleggers
De ECB liet de rente donderdag ongewijzigd op 2,50%, terwijl de inflatie in de eurozone opliep naar 3,8%. Lagarde stopt in februari, ongeveer negen maanden eerder dan gepland.
Op de Nederlandse vastgoedmarkt daalde het beleggingsvolume in het derde kwartaal met 38%, al ligt het over de eerste negen maanden 14% hoger dan een jaar eerder.
Wat voor vastgoedbeleggers uiteindelijk telt, is wat er na rente, belasting en kosten overblijft, en hoe zeker de afspraken zijn.
| 2,50% = ECB-RENTE (BESLUIT) | 3,8% ▲ INFLATIE EUROZONE | −38% ▼ BELEGGINGSVOLUME Q3 | +3,4% ▲ GROEI VS Q3 |
| Kernpunt van vandaag: de ECB blijft alert op inflatie, de beleggersmarkt schommelt per kwartaal en de Amerikaanse economie groeit sterker dan verwacht. Wie op vast inkomen rekent, kijkt vooral naar wat contractueel is afgesproken. |
01 Vandaag in het kort
Vijf minuten leestijd, dan weet u precies wat er vandaag toe doet voor uw belegging:
Centrale banken: De ECB liet de depositorente donderdag op 2,50%; de inflatie in de eurozone steeg in september naar 3,8%. Lagarde stopt op 7 februari 2027, ongeveer negen maanden voor het einde van haar termijn (Euronews).
Amerikaanse economie: De Amerikaanse economie groeide in het derde kwartaal met 3,4% op jaarbasis, tegen 2,2% in het tweede kwartaal; de prijsindex voor consumptie (PCE) steeg met 2,1%, tegen 5,0% eerder (BEA).
Beleggersmarkt: Het beleggingsvolume in Nederlands vastgoed daalde in het derde kwartaal met 38% tot € 2,37 miljard, maar ligt over de eerste negen maanden 14% hoger dan vorig jaar (MSCI, via Vastgoedjournaal, 29 oktober).
Beurzen en olie: Wall Street sloot donderdag lager (S&P 500 −0,30%, Nasdaq −1,38%) door een koersdaling van Alphabet met ruim 12%. Brent (decembercontract) sloot op $ 114,88.
Vandaag: Vandaag verschijnt de eerste raming van de groei in de eurozone en besluit de Bank of Japan. Begin volgende week volgt het aangepaste belastingplan met box 3, en op 3 november zijn er Amerikaanse verkiezingen.
02 Centrale banken
ECB laat de rente staan, Lagarde kondigt vertrek aan
De ECB liet de depositorente donderdag ongewijzigd op 2,50%; het basisherfinancieringstarief blijft 2,65% en de marginale beleningsrente 2,90%. Het besluit werd breed verwacht na twee verhogingen dit jaar, de laatste in september. De inflatie in de eurozone steeg in september naar 3,8%, tegen 3,2% in augustus en een doel van 2%. De onderliggende inflatie bleef volgens de ECB tot nu toe vrij stabiel en de lonen reageren nog niet merkbaar (Euronews).
De ECB wees erop dat hogere energieprijzen de inflatievooruitzichten naar boven en de groeivooruitzichten naar beneden bedreigen, en dat de financieringsvoorwaarden zijn verkrapt. Ze legt zich niet vast op een volgende stap. ING schat dat de gestegen obligatierentes sinds september even zwaar wegen als een verhoging van 0,25 procentpunt in Duitsland en dicht bij 0,50 procentpunt in Frankrijk. De Franse 10-jaarsrente ligt rond 5%, ongeveer 1,55 procentpunt boven de Duitse; Moody’s liet de rating van Frankrijk op Aa3 met negatieve vooruitzichten staan.
Lagarde stopt eerder
Lagarde stopt op 7 februari 2027, ongeveer negen maanden voor het einde van haar achtjarige termijn. De ECB noemde geen reden; berichten brengen het vertrek in verband met de Franse presidentsverkiezingen van april 2027. De Spanjaard Pablo Hernández de Cos en de Nederlander Klaas Knot gelden als voornaamste kandidaten voor de opvolging. Ook twee andere zetels in de directie, waaronder die van hoofdeconoom Philip Lane, komen in het eerste halfjaar van 2027 vrij.
Wat betekent dit? De depositorente ligt 1,3 procentpunt onder de inflatie en de ECB sluit verdere stappen niet uit. Dat houdt de rentevooruitzichten onzeker, ook voor de hypotheekrente. Het vertrek van de president is een extra onzekerheid in een markt die al gevoelig is voor rentenieuws.
03 Amerikaanse economie
De groei trekt aan en de prijsdruk neemt af
De Amerikaanse economie groeide in het derde kwartaal met 3,4% op jaarbasis, tegen 2,2% in het tweede kwartaal, volgens de eerste raming van het Bureau of Economic Analysis (BEA). Economen verwachtten gemiddeld 3,2% (WSJ-peiling) en de GDPNow-raming van de Atlanta Fed kwam uit op 3,3%. De consumentenbestedingen droegen 2,52 procentpunt bij aan de groei, de investeringen van bedrijven en in woningen 1,66 procentpunt. De binnenlandse bestedingen van particulieren en bedrijven stegen met 4,9%, tegen 4,6% in het tweede kwartaal. De handel haalde 3,32 procentpunt van de groei af door een stijging van de invoer met 19,7%.
De prijsindex voor consumptieve bestedingen (PCE) steeg met 2,1% op jaarbasis, tegen 5,0% in het tweede kwartaal; zonder voedsel en energie was dat 2,5%, tegen 3,3%. De BEA publiceert de tweede raming op 25 november (BEA, via StockTitan).
Wat betekent dat voor de rente?
Het is nog onduidelijk hoe de Fed deze cijfers weegt. De vergadering van 8 en 9 december blijft open voor een verhoging van 0,25 procentpunt, en de Amerikaanse 10-jaarsrente lag deze week rond 5%.
Wat betekent dit? Een sterke Amerikaanse economie ondersteunt de vraag, maar houdt ook de Amerikaanse rente hoog, en die beïnvloedt wereldwijd de rente voor vastgoedfinanciering. Een kwartaalcijfer is een eerste raming en kan nog worden herzien.
04 Beleggersmarkt
Het volume schommelt, de huurvoorraad krimpt
Het beleggingsvolume in Nederlands vastgoed daalde in het derde kwartaal met 38% tot € 2,37 miljard. Over de eerste negen maanden van 2026 ligt het totale volume nog 14% hoger dan een jaar eerder (MSCI, via Vastgoedjournaal, 29 oktober). Het artikel staat achter een betaalmuur; wij kennen dus alleen de kern en niet de verdeling over sectoren.
Op de woningmarkt ziet Capital Value een ander beeld: in de eerste drie kwartalen werd € 6,91 miljard belegd in Nederlandse huurwoningen, 19% meer dan vorig jaar. Voor heel 2026 wordt ongeveer € 10,4 miljard verwacht, het hoogste niveau sinds 2020. Een deel van de leveringen schuift door naar januari 2027, vanwege de lagere overdrachtsbelasting die dan wordt voorgesteld (Capital Value, via Vastgoed Insider, 29 oktober).
Wie koopt de woningen?
Institutionele beleggers namen 40% van het volume voor hun rekening, particuliere beleggers 35% en internationale beleggers 17%, onder het langjarig gemiddelde van 24%. Particulieren kopen vooral bestaande woningen om die als koopwoning te verkopen. Er worden meer huurwoningen uitgepond dan er nieuw bijkomen, waardoor de huurvoorraad per saldo krimpt. Tweederde van de nieuwbouw komt van Nederlandse institutionele beleggers, wat de markt volgens Capital Value kwetsbaar maakt; het bureau wil snel duidelijkheid over de pensioenfondsvrijstelling en de renteaftrekbeperking.
Verder bouwt Nederland steeds meer gestapeld: ongeveer driekwart van de woningen die nu in ontwikkeling zijn, is een appartement, en jongeren kopen vooral appartementen in de grote steden (Kadaster en CBS, via Vastgoedjournaal, 29 oktober; alleen de inleiding is vrij te lezen).
Wat leert dit? Het volume van een enkel kwartaal zegt weinig, en belastingregels sturen beslissingen, zoals het doorschuiven van leveringen naar 2027 laat zien. Voor beleggen met hypotheekrecht als zekerheid blijft de kernvraag: wat is het onderpand waard en kan de uitgever aan zijn verplichtingen voldoen?
05 Beurzen, rente en olie
Alphabet trekt Wall Street omlaag, olie blijft rond $ 115
Wall Street sloot donderdag lager, nadat de S&P 500 drie dagen op rij was gestegen. De S&P 500 daalde 0,30% tot 7.720,39, de Nasdaq 1,38% tot 26.184,72 en de Dow Jones 0,25% tot 52.342,56; de Russell 2000 steeg 0,97%. Alphabet verloor 12,64% tot $ 283,82, volgens de bronnen de grootste dagdaling ooit en een verlies van ruim $ 500 miljard beurswaarde. Beleggers kwamen vooral terug op de hoge investeringen: de verwachte uitgaven voor 2026 bleven $ 195 tot $ 205 miljard, de uitgaven voor 2027 stijgen volgens het bedrijf aanzienlijk en de vrije kasstroom was negatief, ondanks een Cloud-omzet die meer dan verdubbelde.
Amazon verloor 4,25% tot $ 243,79 en daalde na sluiting verder na cijfers: een omzet van $ 201,9 miljard (+12%), AWS +39% tot $ 46 miljard en een omzetverwachting voor het vierde kwartaal van $ 240 tot $ 247 miljard, ongeveer in lijn met of net onder de verwachting van analisten. Intel verloor 3,62% ondanks een winst boven verwachting, door een zwakke vooruitblik (Yahoo Finance, Wall Street Republic).
Brent (decembercontract, dat vandaag afloopt) sloot donderdag op $ 114,88, 0,4% lager; het actiefste januaricontract sloot 0,8% lager op $ 110,80. WTI sloot op $ 102,00, 0,8% lager, na een schommeling van meer dan $ 3. Diplomatie drukte de prijs: vicepresident Vance stuurde volgens berichten een brief aan Iran, hoewel president Trump dat afzwakte, en Qatarese bemiddelaars bleven een akkoord voorbereiden. Tegelijk melden berichten dat de VS Golfstaten waarschuwde zich voor te bereiden op een mogelijke nieuwe campagne na de Amerikaanse verkiezingen van 3 november, en claimden de Houthi’s nieuwe aanvallen op Saoedische installaties. Vrijdagochtend steeg WTI in Azië 0,8% tot $ 102,81 (Nation Thailand, The National).
Onze coupon blijft vast, ook als de rente schommelt
De vaste couponrente van de Achtergestelde Lening en de Vastgoedobligatie ligt contractueel vast. De tabel toont ook het reële rendement: de nominale rente min de definitieve CBS-inflatie (3,4%).
| INSTRUMENT | RENDEMENT | REËEL* | ZEKERHEID |
| Spaarrekening (gemiddeld) | ±1,3% | circa -2,1% | Depositogarantie |
| ECB depositorente | 2,50% | circa -0,90% | n.v.t. |
| Achtergestelde Lening (2e hyp.) | Tot 10% | circa +6,6% | Tweede hypotheek |
| Vastgoedobligatie (1e hyp.) | Tot 8% | circa +4,6% | Eerste hypotheek |
* Reële rendement = nominaal rendement minus de definitieve CBS-inflatie over september 2026 (3,4%) — vóór eventuele box 3-heffing. Stand: vrijdagochtend 30 oktober 2026.
06 Vandaag en volgende week
Groeicijfers eurozone vandaag, box 3 en verkiezingen volgen
Vandaag verschijnt de eerste raming van de groei van de eurozone in het derde kwartaal en besluit de Bank of Japan over haar rente. In Den Haag is er nog geen akkoord over het belastingplan; het kabinet wil begin volgende week een aangepaste versie presenteren en de Tweede Kamer stemt op 12 november over de belastingwetten (Fiscaal Vanmorgen). Op 3 november zijn er Amerikaanse verkiezingen, op 25 november volgt de tweede raming van de Amerikaanse groei en op 8 en 9 december vergadert de Fed.
07 Duiding
Wat betekent dit voor u? Het beeld is gemengd. Rugwind: een ECB die niet in paniek handelt, een Amerikaanse economie met afnemende prijsdruk, een woningbeleggingsmarkt met veel volume over het hele jaar en een vraag naar huurwoningen die blijft. Tegenwind: een inflatie in de eurozone die ruim boven het doel ligt, rentes die onzeker blijven nu de ECB-president eerder vertrekt, een beleggingsvolume dat per kwartaal flink kan schommelen, een krimpende huurvoorraad door uitponden en een olieprijs die door de spanningen rond de Golf de inflatie weer kan opdrijven. Beurskoersen kunnen binnen een dag meer dan 10% dalen, zoals Alphabet donderdag liet zien; de afspraken in een contract liggen vooraf vast, al kan niemand uitsluiten dat een uitgever zijn verplichtingen niet nakomt.
Het nieuws van vandaag laat zien dat het rendement afhangt van meer dan de huur: rente, regels en de kwaliteit van het onderpand tellen mee. De couponrente van onze producten ligt contractueel vast (zie de voorwaarden in de documentatie), ook als rentes en beurzen bewegen. Daar staat tegenover dat het rendement afhangt van de betalingscapaciteit van de uitgever en de waarde van het onderpand. Bij beide producten worden de afspraken vastgelegd in de voorwaarden en wordt het hypotheekrecht notarieel gevestigd. De Vastgoedobligatie biedt tot 8% rente per jaar (Serie C, looptijd 10 jaar, maandelijks uitgekeerd) met eerste hypotheekrecht; de Achtergestelde Lening biedt 10% per jaar (looptijd 2 of 5 jaar) met tweede hypotheekrecht, en daarmee een hoger risico.
Herkent u zich hierin? De Achtergestelde Lening (tot 10% p.j., 2e hypotheek, vanaf €100.000) en de Vastgoedobligatie (tot 8% p.j., 1e hypotheek, vanaf €200.000) staan hieronder toegelicht — neem gerust contact met ons op om de mogelijkheden voor uw situatie te bespreken.
Dit is Editie 107 van onze Dagelijkse Marktintelligentie. Wij danken u voor uw aandacht en wensen u een goed weekend.
Duidelijke voorwaarden, ook bij onzekere rentes
Centrale banken, markten en beleggingsvolumes wisselen, maar de afspraken bij onze producten staan vooraf op papier: de couponrente is contractueel bepaald en het hypotheekrecht wordt notarieel gevestigd. Vraag een vrijblijvend investeringsvoorstel op maat aan, of maak een afspraak om de voorwaarden persoonlijk door te nemen. Voor de fiscale gevolgen in uw situatie raadpleegt u uw belastingadviseur.
| Achtergestelde Lening | Vastgoedobligatie | |
| Zekerheid | Tweede hypotheek, notarieel vastgelegd | Eerste hypotheek, notarieel vastgelegd |
| Rendement | Tot 10% per jaar | Tot 8% per jaar (Serie A/B/C: 4,5% · 6,0% · 8,0%) |
| Looptijd | 2 of 5 jaar | 2, 5 of 10 jaar |
| Uitkering | Maandelijks of jaarlijks | Maandelijks |
| Minimale inleg | € 100.000 | € 200.000 |
| Risicoprofiel | Offensief | Defensief |
Inschrijven kan digitaal via het inschrijfformulier (DocuSign). Of bel +31 6 16 627 037 · info@man-vastgoed.com.
Let op! U belegt buiten AFM-toezicht. Geen prospectusplicht voor deze activiteit (vrijstelling art. 5:3 Wft). De waarde van uw investering kan fluctueren; in het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Beide producten vallen voor particuliere beleggers in box 3, categorie overige bezittingen. |
