M
A
N
-
V
A
S
T
G
O
E
D
EDITIE 110 — WOENSDAG 4 NOVEMBER 2026
Wat het uitstel van box 3, de Amerikaanse verkiezingsuitslag en de krimpende particuliere huursector betekenen voor vastgoedbeleggers
Het kabinet schuift de overstap naar een vermogenswinstbelasting in box 3 in principe een jaar op, naar 2029. Het jaar 2028 blijft nog open. Vanavond debatteert de Tweede Kamer over het belastingplan.
In de Verenigde Staten winnen de Democraten volgens AP de Senaat, en Aziatische beurzen daalden woensdag, met de Nikkei bijna 3% lager. Het CBS meldt dat particuliere verhuurders vorig jaar 7% van hun huurwoningen kwijtraakten.
Wat voor vastgoedbeleggers uiteindelijk telt, is wat er na rente, belasting en kosten overblijft, en hoe zeker de afspraken zijn.
| −2,9% ▼ NIKKEI WOENSDAG | $ 103,60 ▼ BRENT DINSDAG | +0,4% ▲ S&P 500 DINSDAG | −7% ▼ PARTICULIERE HUUR 2025 |
| Kernpunt van vandaag: box 3 wordt in principe een jaar uitgesteld, de Amerikaanse verkiezingsuitslag drukt de Aziatische beurzen en de particuliere huursector krimpt verder. Wie op vast inkomen rekent, kijkt vooral naar wat contractueel is afgesproken. |
01 Vandaag in het kort
Vijf minuten leestijd, dan weet u precies wat er vandaag toe doet voor uw belegging:
Box 3: Het kabinet schuift de vermogenswinstbelasting in principe een jaar op, naar 2029; 2028 blijft nog open. Het uitstel kost naar schatting circa € 3 miljard. Vanavond debatteert de Tweede Kamer over het belastingplan (Vastgoed Insider).
Amerikaanse verkiezingen: Volgens AP winnen de Democraten de Senaat en zijn ze op koers voor het Huis. Aziatische beurzen daalden: de Nikkei verloor bijna 3% in de vroege handel (Yahoo Finance, AP).
Beleggersmarkt: Particuliere verhuurders raakten in 2025 per saldo circa 37.000 huurwoningen kwijt, 7% van hun bezit. Het totaal komt uit op circa 492.000 woningen (CBS).
Beurzen en olie: Wall Street sloot dinsdag gemengd: S&P 500 +0,4%, Nasdaq +0,8%, Dow Jones −0,4%. Brent sloot op $ 103,60 (−1,1%) en noteert woensdag rond $ 104.
Vandaag: Kamerdebat over het belastingplan en de eerste raming van de inflatie in de eurozone. Donderdag besluit de Bank of England, vrijdag verschijnt het Amerikaanse banenrapport.
02 Box 3
Kabinet stelt de overstap naar vermogenswinstbelasting een jaar uit
Het kabinet schuift de overgang naar een vermogenswinstbelasting in box 3 in principe een jaar op, van 2028 naar 2029. Staatssecretaris Eerenberg (D66) kondigde aan dat het kabinet per 2029 werk maakt van de belasting op vermogenswinst; een wet die het hele stelsel goed laat werken volgt per 2030. Het jaar 2028 houdt het kabinet nog open: de staatssecretaris overlegt met banken over het sneller aanleveren van gegevens. Aanleiding is het kritische advies van de Raad van State en de zorg van de Belastingdienst over de uitvoering: banken kunnen volgend jaar mogelijk nog geen gegevens van vermogenden aanleveren, waardoor belastingplichtigen hun aangifte grotendeels zelf zouden moeten invullen (Vastgoed Insider, 3 november).
Het uitstel kost naar schatting circa € 3 miljard; de vermogenswinstbelasting zelf kost de komende jaren naar verwachting circa € 18 miljard, omdat vermogenden pas bij verkoop belasting betalen. De dekking komt uit box 3 en box 2, waaronder een verder verlaagd box 2-tarief voor ondernemers, en uit geld dat was gereserveerd voor rechtsherstel binnen de tegenbewijsregeling. Volgens NU.nl is alleen deze kabinetsperiode gedekt (Vastgoed Insider).
Wat gebeurt er nu?
Het minderheidskabinet stuurt het belastingplan zonder akkoord met de oppositie naar de Tweede Kamer; er is nog geen meerderheid. Het debat is woensdag en de stemming staat gepland op donderdag 12 november, al kan de stemming over box 3 volgens bronnen worden uitgesteld. ChristenUnie en 50Plus zijn redelijk positief, JA21, SGP en BBB voorzichtig optimistisch en Pro is tegen. CDA-fractievoorzitter Bontenbal is kritisch en sluit niet uit dat coalitiepartijen verschillend stemmen over oppositievoorstellen (Vastgoed Insider).
Tot de overstap blijft het huidige stelsel gelden. De nieuwe heffing gaat in principe over de winst bij verkoop in plaats van over een fictief rendement, maar hoe vastgoed daarbij precies wordt behandeld, werken de berichten van vandaag niet uit.
Wat betekent dit? De plannen kunnen nog veranderen en het tijdpad is onzeker. Dit is geen belastingadvies; raadpleeg voor uw situatie uw belastingadviseur.
03 Amerikaanse verkiezingen
Democraten winnen de Senaat, beleggers wegen de gevolgen
Volgens AP hebben de Democraten de Senaat gewonnen en zijn ze op koers om ook het Huis te winnen. Dat is een tegenvaller voor president Trump en de Republikeinen, die de eerste twee jaar van zijn tweede termijn beide kamers controleerden. De kosten van levensonderhoud, waaronder hoge brandstofprijzen, speelden een grote rol. In Ohio versloeg Democraat Sherrod Brown zijn Republikeinse tegenstander Jon Husted. Trump zei dat hij Democratische wetgeving zal blokkeren, al liet hij ruimte voor akkoorden. Analisten verwachten politieke stilstand, met mogelijk gevolgen voor AI-regelgeving, begrotingsbeleid en sectoren als gezondheidszorg, banken en crypto (Yahoo Finance, AP).
Volgens CNBC zakten de Amerikaanse beursfutures nadat de uitslagen bekend werden; handelaren houden er rekening mee dat een Democratisch Congres de bouw van datacenters kan afremmen.
Wat staat er vandaag en deze week op de agenda?
Woensdag debatteert de Tweede Kamer over het belastingplan en verschijnt rond 11.00 uur de eerste raming van de inflatie in de eurozone; in september was die 3,8%. Donderdag besluit de Bank of England en vrijdag verschijnt het Amerikaanse banenrapport (MarketScreener, Yahoo Finance).
Wat betekent dit? Een politieke wending in de VS kan de beurzen kort schokken, maar voor vastgoed blijft de rente doorslaggevend. De Amerikaanse tienjaarsrente staat rond 4,9% en de inflatie in Europa ligt ruim boven het doel.
04 Beleggersmarkt
Particuliere verhuurders verliezen 7% van hun huurwoningen
Particuliere verhuurders raakten in 2025 per saldo circa 37.000 huurwoningen kwijt, waarmee hun bezit met 7% kromp tot circa 492.000 woningen, meldt het CBS. Vastgoedjournaal rekent voor: 40.460 woningen gingen naar de koopsector of naar andere verhuurders, en 3.320 woningen kwamen er per saldo bij. De totale private huursector kromp met circa 22.000 tot 1,16 miljoen woningen, tegen een afname van 3.000 in 2024. Verhuurders met een bv of nv verloren 14.000 woningen, woningcorporaties kregen er 14.000 bij (CBS, Vastgoedjournaal, 3 november).
In 2024 en 2025 samen gingen per saldo 57.000 particuliere huurwoningen over naar de koopsector. De woningen die op 1 januari 2026 een koopwoning werden, hadden gemiddeld een WOZ-waarde van circa € 375.000, tegen gemiddeld circa € 327.000 voor alle particuliere huurwoningen (CBS).
Huren stijgen, uitponden verschuift naar het duurdere segment
Volgens de Pararius Huurmonitor betaalden nieuwe huurders in het derde kwartaal gemiddeld € 20,92 per vierkante meter, 4,4% meer dan een jaar eerder en sneller dan de koopprijzen (+3,5%). Van de verkochte huurwoningen had 32,7% een huur boven € 2.000 per maand, tegen 21,3% een jaar eerder; het middensegment daalde van 20,8% naar 14,6%. Voormalige huurwoningen vormden 5,4% van alle woningverkopen (5,9% een jaar eerder), en ruim 80% van de verkochte huurwoningen zat in de vrije sector (Pararius, 7 oktober).
Wat leert dit? Het aanbod van huurwoningen krimpt terwijl de huren stijgen. Dat ondersteunt de vraag naar vastgoed, maar de waarde van het onderpand en de kwaliteit van de uitgever blijven bepalend voor beleggen met hypotheekrecht als zekerheid.
05 Beurzen, rente en olie
Wall Street gemengd, Aziatische beurzen zakken, Brent rond $ 104
Wall Street sloot dinsdag gemengd, met de verkiezingsuitslag nog onbekend. De S&P 500 steeg 0,4% en de Nasdaq 0,8% door herstel van chipaandelen; de Dow Jones verloor 0,4% (197 punten), mede doordat Apple 1,9% daalde na een zwakke verwachting voor de brutomarge. De Amerikaanse tienjaarsrente stond rond 4,9% (Stock Titan, CNBC).
AMD steeg dinsdag ruim 3% en na sluiting nog circa 6,5%, nadat het een recordomzet voor het derde kwartaal van $ 13,4 miljard meldde en voor het vierde kwartaal circa $ 17 miljard verwacht. Arista Networks steeg na sluiting circa 11% en Super Micro circa 8%, terwijl Skyworks ruim 17% inleverde op zijn omzetverwachting (Stock Titan).
In Azië daalden de beurzen woensdag: de Nikkei verloor 2,85%, de Taiex 2,3%, de Kospi 1,2% en de Australische ASX 200 0,8%, terwijl de Hang Seng 0,4% steeg. De euro stond op $ 1,1249 en goud op $ 3.958 per ounce (Yahoo Finance, AP). Brent sloot dinsdag op $ 103,60 (−1,1%) en noteerde woensdag onder $ 104; Amerikaanse ruwe olie stond rond $ 96 (Stock Titan, Yahoo Finance).
Onze coupon blijft vast, ook als de rente schommelt
De vaste couponrente van de Achtergestelde Lening en de Vastgoedobligatie ligt contractueel vast. De tabel toont ook het reële rendement: de nominale rente min de definitieve CBS-inflatie (3,4%).
| INSTRUMENT | RENDEMENT | REËEL* | ZEKERHEID |
| Spaarrekening (gemiddeld) | ±1,3% | circa -2,1% | Depositogarantie |
| ECB depositorente | 2,50% | circa -0,90% | n.v.t. |
| Achtergestelde Lening (2e hyp.) | Tot 10% | circa +6,6% | Tweede hypotheek |
| Vastgoedobligatie (1e hyp.) | Tot 8% | circa +4,6% | Eerste hypotheek |
* Reële rendement = nominaal rendement minus de definitieve CBS-inflatie over september 2026 (3,4%) — vóór eventuele box 3-heffing. Stand: woensdagochtend 4 november 2026.
06 Vandaag en komende dagen
Kamerdebat, inflatie in de eurozone en rentebesluiten
Woensdag debatteert de Tweede Kamer over het belastingplan en verschijnt de eerste raming van de inflatie in de eurozone. Donderdag besluit de Bank of England over de rente en vrijdag verschijnt het Amerikaanse banenrapport. Op 12 november staat de stemming over de belastingwetten gepland, waarbij de stemming over box 3 kan worden uitgesteld. In de VS worden de definitieve uitslagen van de tussentijdse verkiezingen de komende dagen verder duidelijk (Vastgoed Insider, MarketScreener, Yahoo Finance).
07 Duiding
Wat betekent dit voor u? Het beeld is gemengd. Rugwind: een box 3-stelsel dat langer blijft zoals het is, een huurmarkt waarin het aanbod krimpt en de huren stijgen, en olieprijzen die iets onder de recente pieken blijven. Tegenwind: politieke onzekerheid in Washington en Den Haag, een inflatie in de eurozone die ruim boven het doel ligt, rentes die nog niet dalen en beurzen die nerveus reageren. Politieke besluiten en marktprijzen kunnen snel veranderen; de afspraken in een contract liggen vooraf vast, al kan niemand uitsluiten dat een uitgever zijn verplichtingen niet nakomt.
Het nieuws van vandaag laat zien dat het rendement afhangt van meer dan de huur: rente, regels en de kwaliteit van het onderpand tellen mee. De couponrente van onze producten ligt contractueel vast (zie de voorwaarden in de documentatie), ook als rentes en beurzen bewegen. Daar staat tegenover dat het rendement afhangt van de betalingscapaciteit van de uitgever en de waarde van het onderpand. Bij beide producten worden de afspraken vastgelegd in de voorwaarden en wordt het hypotheekrecht notarieel gevestigd. De Vastgoedobligatie biedt tot 8% rente per jaar (Serie C, looptijd 10 jaar, maandelijks uitgekeerd) met eerste hypotheekrecht; de Achtergestelde Lening biedt 10% per jaar (looptijd 2 of 5 jaar) met tweede hypotheekrecht, en daarmee een hoger risico.
Herkent u zich hierin? De Achtergestelde Lening (tot 10% p.j., 2e hypotheek, vanaf €100.000) en de Vastgoedobligatie (tot 8% p.j., 1e hypotheek, vanaf €200.000) staan hieronder toegelicht — neem gerust contact met ons op om de mogelijkheden voor uw situatie te bespreken.
Dit is Editie 110 van onze Dagelijkse Marktintelligentie. Wij danken u voor uw aandacht en wensen u een goede dag.
Zekerheid op papier, ook in een onrustige week
Politiek, belastingplannen en olieprijzen blijven bewegen, maar de afspraken bij onze producten staan vooraf op papier: de couponrente is contractueel bepaald en het hypotheekrecht wordt notarieel gevestigd. Vraag een vrijblijvend investeringsvoorstel op maat aan, of maak een afspraak om de voorwaarden persoonlijk door te nemen. Voor de fiscale gevolgen in uw situatie raadpleegt u uw belastingadviseur.
| Achtergestelde Lening | Vastgoedobligatie | |
| Zekerheid | Tweede hypotheek, notarieel vastgelegd | Eerste hypotheek, notarieel vastgelegd |
| Rendement | Tot 10% per jaar | Tot 8% per jaar (Serie A/B/C: 4,5% · 6,0% · 8,0%) |
| Looptijd | 2 of 5 jaar | 2, 5 of 10 jaar |
| Uitkering | Maandelijks of jaarlijks | Maandelijks |
| Minimale inleg | € 100.000 | € 200.000 |
| Risicoprofiel | Offensief | Defensief |
Inschrijven kan digitaal via het inschrijfformulier (DocuSign). Of bel +31 6 16 627 037 · info@man-vastgoed.com.
| Let op! U belegt buiten AFM-toezicht. Geen prospectusplicht voor deze activiteit (vrijstelling art. 5:3 Wft). De waarde van uw investering kan fluctueren; in het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Beide producten vallen voor particuliere beleggers in box 3, categorie overige bezittingen. |
