M
A
N
-
V
A
S
T
G
O
E
D
EDITIE 105 — WOENSDAG 28 OKTOBER 2026
Wat de onzekerheid rond box 3, de afkoelende woningmarkt en het rentebesluit van de Fed betekenen voor vastgoedbeleggers
Het kabinet moet uiterlijk 2 november een aangepast box 3-voorstel indienen, terwijl het voorgestelde forfait voor onder meer verhuurd vastgoed in 2027 op 7,87% uitkomt. ABN AMRO verwacht dat de huizenprijzen in 2027 met 2,5% stijgen in plaats van 4%, en vanavond beslist de Fed over de rente. Voor vastgoedbeleggers telt vooral wat er na rente, belasting en kosten overblijft en hoe zeker de afspraken zijn.
| 7,87% ▲ BOX 3-FORFAIT 2027 (VOORSTEL, NU 6,00%) | +2,5% ▼ PRIJSPROGNOSE 2027 (ABN AMRO, WAS 4%) | −8,7% ▼ PASSANTEN CENTRA Q3 T.O.V. VORIG JAAR | $ 113,88 ▼ BRENT DINSDAGSLOT (−1,7%) |
| Kernpunt van vandaag: belastingregels, rente en markt bewegen, en niet alles staat al vast. Wie op vast inkomen rekent, kijkt vooral naar wat contractueel is afgesproken. |
01 Vandaag in het kort
Vijf minuten leestijd, dan weet u precies wat er vandaag toe doet voor uw belegging:
Box 3: Het kabinet dient uiterlijk 2 november een aangepast Belastingplan 2027 in; de Tweede Kamer stemt medio november. Het voorgestelde forfait voor overige bezittingen, waaronder verhuurd vastgoed, is 7,87% (nu 6,00%). Dekking en vrijstelling staan nog niet vast (Vastgoedrealist, De Belegger, Vastgoed Insider).
Woningmarkt: ABN AMRO verwacht voor 2027 een prijsstijging van 2,5% (eerder 4%) en 5,5% minder transacties; voor 2026 gaat de prognose omhoog naar +3,8% (Woningmarktmonitor, 1 oktober).
Beleggersmarkt: Het aantal passanten in centrumgebieden lag in het derde kwartaal gemiddeld 8,7% lager dan een jaar eerder; de bouwkosten liggen volgens Bain ongeveer 31% boven het niveau van 2020 (Vastgoedjournaal, 27 oktober).
Beurzen en olie: Wall Street sloot dinsdag hoger (S&P 500 +0,6%, Nasdaq +1,2%, Dow vrijwel onveranderd), geleid door chipaandelen. Brent sloot op $ 113,88, 1,7% lager, op berichten over overleg met Iran.
Vandaag: De Fed besluit woensdagavond; een ongewijzigde rente van 3,75% tot 4,00% wordt breed verwacht. Donderdag volgt de ECB.
02 Belastingen
Box 3: de uitkomst staat nog niet vast, de richting wel
Volgens Vastgoed Insider en Raisin (beide 27 oktober) belooft het kabinet uiterlijk maandag 2 november een aangepast Belastingplan 2027 met een nieuw dekkingsvoorstel naar de Tweede Kamer te sturen, als novelle op het wetsvoorstel voor box 3. De stemming staat gepland voor medio november; daarna moet ook de Eerste Kamer instemmen. Een Kamermeerderheid steunt het uitgangspunt dat vanaf 2028 alleen gerealiseerde winsten worden belast, dus geen belasting meer over waardestijging op papier. Over de dekking van het begrotingsgat en over de hoogte van het heffingsvrij vermogen zijn nog geen afspraken gemaakt en de berichten daarover lopen uiteen; wij noemen daarom geen bedragen.
Wat verandert er in 2027 voor verhuurd vastgoed?
Voor 2027 is het forfait voor overige bezittingen, waaronder verhuurd vastgoed, voorgesteld op 7,87%, tegen 6,00% in 2026 (Vastgoedrealist en De Belegger). Een rekenvoorbeeld van Vastgoedrealist: een alleenstaande met een pand van € 360.000 zonder schuld betaalt in 2026 ongeveer € 6.494 aan box 3-belasting en in 2027, bij een ongewijzigd heffingsvrij vermogen van € 60.098 en een tarief van 36%, ongeveer € 8.497. Dat is circa 31% meer; wij hebben deze berekening nagerekend en komen op dezelfde bedragen. Voor 2028 verandert de systematiek voor vastgoed volgens datzelfde artikel niet: huur wordt jaarlijks belast na aftrek van kosten en waardestijging pas bij verkoop.
Bij de koop van een beleggingswoning geldt sinds 1 januari 2026 een overdrachtsbelasting van 8% (voorheen 10,4%); het Belastingplan 2027 stelt 7% voor vanaf 1 januari 2027. Bij een woning van € 400.000 scheelt dat € 4.000. Commercieel vastgoed blijft op 10,4% (Financieren.nl, bijgewerkt op 1 oktober). Het tarief hangt af van de leveringsdatum bij de notaris, niet van de datum van het koopcontract.
Wat betekent dit? Belastingregels bepalen mede wat er na kosten overblijft, en hier is nog veel in beweging. De producten van MAN-VASTGOED vallen voor particuliere beleggers in box 3, categorie overige bezittingen, zoals ook onderaan deze nieuwsbrief staat; het forfait voor die categorie is dus relevant. Wat het voor uw eigen situatie betekent, hangt af van uw persoonlijke omstandigheden; raadpleeg daarvoor uw belastingadviseur. Dit is geen belastingadvies.
03 Woningmarkt
ABN AMRO: de markt koelt af, maar de prijzen dalen niet
In de Woningmarktmonitor van 1 oktober verhoogt ABN AMRO de prognose voor 2026 van +3% naar +3,8%, omdat de markt in het eerste halfjaar beter presteerde dan verwacht. Voor 2027 gaat de verwachting omlaag, van +4% naar +2,5%, en het aantal transacties daalt dan met 5,5% (2026: −0,5%). Voor de rest van dit jaar verwacht de bank stabiele of iets lagere prijzen. Ondanks de afkoeling verwacht ABN AMRO niet dat de prijzen gaan dalen.
Als redenen noemt de bank onder meer de stijgende hypotheekrentes, die de leencapaciteit verkleinen, en de betaalbaarheid: de gemiddelde starter leent bijna 95% van het maximale Nibud-bedrag. Daarbij komen een langzamere reële inkomensgroei (0,7% in het tweede kwartaal) en transacties die eerder zijn naar voren gehaald vanwege de stijgende rente. Volgens de bank verliest ook de verkoopgolf van particuliere beleggers aan kracht. In Amsterdam daalden de prijzen volgens ABN AMRO al licht, wat de bank een vroeg signaal voor andere regio’s noemt; het CBS meldde voor Amsterdam in het derde kwartaal wel een stijging van 1,0% ten opzichte van een jaar eerder.
Wat betekent dat voor de rente?
De ECB verhoogde in juni en september de depositorente elk met 0,25 procentpunt, naar 2,5%. ABN AMRO rekent op nog twee verhogingen, tot 3%. De hypotheekrente blijft daardoor naar verwachting langer hoog en kan nog verder stijgen; pas in de tweede helft van 2027 verwacht de bank een daling. Het grote woningtekort zorgt er volgens de bank voor dat de prijsdruk niet snel verdwijnt.
Wat betekent dit? Een markt die afkoelt maar niet daalt, geeft bij een rente die hoog blijft minder waardestijging dan de afgelopen jaren. Een prognose is geen garantie; wie beleggingen met onderpand overweegt, blijft kijken naar de waarde van dat onderpand en naar de zekerheid van de afspraken.
04 Beleggersmarkt
Verhuurders zoeken de uitgang, winkelstraten worden stiller
Volgens Proranje Vastgoed, aangehaald door Vastgoedjournaal op 27 oktober, probeert meer dan de helft van de particuliere beleggers huurders uit te kopen voordat ze hun woning verkopen; in uitzonderlijke gevallen wordt meer dan € 100.000 geboden. Het artikel staat achter een betaalmuur en beschrijft het onderzoek niet nader; wij kennen dus alleen de kern.
Cushman & Wakefield zag eerder deze maand een tweedeling in professioneel beheerde woningportefeuilles (Vastgoedjournaal, 9 oktober): nieuwe woningen zijn geschikt voor langjarige exploitatie, bij oudere complexen is uitponden vaak de aantrekkelijkste route. Volgens Roel Timmermans wordt het netto-inkomen van een complex doorslaggevend nu waardestijging minder vanzelfsprekend is. Ook dit artikel is slechts deels vrij te lezen.
Winkels en bouwkosten
Het aantal passanten in Nederlandse centrumgebieden lag in het derde kwartaal gemiddeld 8,7% lager dan in hetzelfde kwartaal van 2025; bijna driekwart van de centrumgebieden zag een daling (Vastgoedjournaal, 27 oktober). Bain & Company verwacht dat de bouwkosten in Europa verder stijgen door hogere energie- en financieringskosten; ze liggen nu ongeveer 31% boven het niveau van 2020 (Vastgoedjournaal, 27 oktober). Van beide berichten is alleen de inleiding vrij toegankelijk.
Wat leert dit? Op de woningmarkt, bij winkels en in de bouw spelen dezelfde factoren: rente, kosten en regels bepalen het rendement, en de verschillen tussen soorten vastgoed nemen toe. Bij beleggen met hypotheekrecht als zekerheid blijft de kernvraag: wat is het onderpand waard en kan de uitgever aan zijn verplichtingen voldoen?
05 Beurzen, rente en olie
Chipaandelen tillen Wall Street, olie zakt vlak voor het Fed-besluit
Wall Street sloot dinsdag hoger, geleid door chipaandelen. De S&P 500 steeg 0,6% tot 7.722,60, de Nasdaq 1,2% tot 26.477,81 en de Russell 2000 1,2% tot 2.818,87; de Dow Jones bleef met 52.377,57 vrijwel onveranderd (+0,03%), doordat Boeing ongeveer 10% daalde na tegenvallende signalen over de productie van de 737. De halfgeleiderindex won 3,6% en Broadcom 4% na het bericht over een financieringspakket van $ 63 miljard rond AI-chips. UPS en SoFi publiceerden betere cijfers dan verwacht (HDFC Sky, AP).
De rente op Amerikaanse 10-jaars staatsobligaties lag rond 4,99%, vlak onder 5%; de 2-jaarsrente stond op 4,73% en de 30-jaarsrente op 5,31%. Brent sloot op $ 113,88, 1,7% lager, en WTI op $ 99,90, 1,8% lager. Aanleiding waren berichten over overleg met Iran: Iran, Saoedi-Arabië, Pakistan en Turkije spraken na een bijeenkomst in Teheran af in gesprek te blijven, en Oman meldde dat gesprekken een opzet voor een tijdelijke regeling voor vrije scheepvaart door de Straat van Hormuz hebben opgeleverd, al zijn er volgens Oman nog politieke obstakels (Reuters via Yahoo Finance). Tegelijk onderschepte de door Saoedi-Arabië geleide coalitie maandag een Houthi-raket gericht op Riyad. Brent bleef daardoor dicht bij het hoogste niveau sinds eind april (AP).
Onze coupon blijft vast, ook als de rente schommelt
De vaste couponrente van de Achtergestelde Lening en de Vastgoedobligatie ligt contractueel vast. De tabel toont ook het reële rendement: de nominale rente min de definitieve CBS-inflatie (3,4%).
| INSTRUMENT | RENDEMENT | REËEL* | ZEKERHEID |
| Spaarrekening (gemiddeld) | ±1,3% | circa -2,1% | Depositogarantie |
| ECB depositorente | 2,50% | circa -0,90% | n.v.t. |
| Achtergestelde Lening (2e hyp.) | Tot 10% | circa +6,6% | Tweede hypotheek |
| Vastgoedobligatie (1e hyp.) | Tot 8% | circa +4,6% | Eerste hypotheek |
* Reële rendement = nominaal rendement minus de definitieve CBS-inflatie over september 2026 (3,4%) — vóór eventuele box 3-heffing. Stand: woensdagochtend 28 oktober 2026.
06 Vandaag en deze week
Fed en ECB staan centraal, in Den Haag volgt de box 3-novelle
Woensdag 28 oktober besluit de Fed, vanavond Nederlandse tijd. Een ongewijzigde rente van 3,75% tot 4,00% wordt breed verwacht, na een verhoging vorige maand. Volgens AP prijzen markten minstens twee verdere verhogingen in tot medio 2027, omdat belangrijke inflatie-indicatoren hoog blijven door het conflict tussen de VS en Iran. Donderdag 29 oktober volgt de ECB; Danske Research verwacht dat zij de depositorente op 2,50% laat staan en in december naar 2,75% gaat, terwijl ABN AMRO op twee verhogingen tot 3% rekent. Microsoft, Alphabet en Amazon publiceren deze week kwartaalcijfers en donderdag verschijnt de eerste raming van de Amerikaanse groei in het derde kwartaal. Op 30 oktober besluit de Bank of Japan, uiterlijk op maandag 2 november volgt de box 3-novelle en op 3 november zijn er Amerikaanse verkiezingen.
07 Duiding
Wat betekent dit voor u? Het beeld is gemengd. Rugwind: een woningmarkt die afkoelt maar volgens ABN AMRO niet daalt, een huurmarkt waar de vraag blijft, een box 3-debat dat richting belasting over gerealiseerde winst beweegt en een lagere overdrachtsbelasting voor beleggingswoningen als het voorgestelde tarief van 7% doorgaat. Tegenwind: een rente die naar verwachting langer hoog blijft, een hoger voorgesteld box 3-forfait, stijgende bouwkosten, stillere winkelstraten en een olieprijs die door de spanningen rond de Golf de inflatie en daarmee de rente weer kan opdrijven. Beurskoersen en belastingplannen kunnen snel veranderen; de afspraken in een contract liggen vooraf vast, al kan niemand uitsluiten dat een uitgever zijn verplichtingen niet nakomt.
Het nieuws van vandaag laat zien dat het rendement afhangt van meer dan de huur: rente, regels en de kwaliteit van het onderpand tellen mee. De couponrente van onze producten ligt contractueel vast (zie de voorwaarden in de documentatie), ook als rentes en beurzen bewegen. Daar staat tegenover dat het rendement afhangt van de betalingscapaciteit van de uitgever en de waarde van het onderpand. Bij beide producten worden de afspraken vastgelegd in de voorwaarden en wordt het hypotheekrecht notarieel gevestigd. De Vastgoedobligatie biedt tot 8% rente per jaar (Serie C, looptijd 10 jaar, maandelijks uitgekeerd) met eerste hypotheekrecht; de Achtergestelde Lening biedt 10% per jaar (looptijd 2 of 5 jaar) met tweede hypotheekrecht, en daarmee een hoger risico.
Herkent u zich hierin? De Achtergestelde Lening (tot 10% p.j., 2e hypotheek, vanaf €100.000) en de Vastgoedobligatie (tot 8% p.j., 1e hypotheek, vanaf €200.000) staan hieronder toegelicht — neem gerust contact met ons op om de mogelijkheden voor uw situatie te bespreken.
Dit is Editie 105 van onze Dagelijkse Marktintelligentie. Wij danken u voor uw aandacht en wensen u een goede dag.
Afspraken die vooraf vastliggen
Belastingplannen, rentes en markten veranderen, maar de afspraken bij onze producten staan vooraf op papier: de couponrente is contractueel bepaald en het hypotheekrecht wordt notarieel gevestigd. Vraag een vrijblijvend investeringsvoorstel op maat aan, of maak een afspraak om de voorwaarden persoonlijk door te nemen. Voor de fiscale gevolgen in uw situatie raadpleegt u uw belastingadviseur.
| Achtergestelde Lening | Vastgoedobligatie | |
| Zekerheid | Tweede hypotheek, notarieel vastgelegd | Eerste hypotheek, notarieel vastgelegd |
| Rendement | Tot 10% per jaar | Tot 8% per jaar (Serie A/B/C: 4,5% · 6,0% · 8,0%) |
| Looptijd | 2 of 5 jaar | 2, 5 of 10 jaar |
| Uitkering | Maandelijks of jaarlijks | Maandelijks |
| Minimale inleg | € 100.000 | € 200.000 |
| Risicoprofiel | Offensief | Defensief |
Inschrijven kan digitaal via het inschrijfformulier (DocuSign). Of bel +31 6 16 627 037 · info@man-vastgoed.com.
Let op! U belegt buiten AFM-toezicht. Geen prospectusplicht voor deze activiteit (vrijstelling art. 5:3 Wft). De waarde van uw investering kan fluctueren; in het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Beide producten vallen voor particuliere beleggers in box 3, categorie overige bezittingen. |
