Dagelijkse Marktintelligentie — donderdag 10 september 2026
Goedemorgen belegger,
Het woningtekort onder studenten blijft groot — circa 20.200 eenheden landelijk, blijkt uit een nieuw rapport van het ministerie. Toch werden er in 2025 bijna 5.000 nieuwe studentenwoningen gerealiseerd, en liggen er in 19 studentensteden al bouwplannen voor ruim 17.100 extra eenheden tot 2034 — precies de dynamiek waarin ons project in Rotterdam-Zuid meedraait.
Op de markten was het een mindere dag: de AEX sloot woensdag 1,3% lager op 1.101,89 punten, gedrukt door de oplopende olieprijs en een zwakkere opening op Wall Street. Vandaag volgt het ECB-rentebesluit — economen verwachten een verhoging naar 2,50%, mogelijk de laatste van deze cyclus.
Nog 5 dagen tot Prinsjesdag: de eerste details van de begrotingsstukken zijn al uitgelekt. Vijf ontwikkelingen van vandaag, kort en met de cijfers erbij, en waarom onze coupon van 10% daar volledig los van blijft staan.
| AEX
1.101,89 ▼ -1,3% (woensdag) |
BRENT-OLIE
$101,90 ± vlak |
INFLATIE NL
3,3% (aug., voorl.) |
ECB-RENTE
2,25% (besluit vandaag, 14:15u) |
IN HET KORT — 5 ONTWIKKELINGEN VAN VANDAAG
Wat al deze ontwikkelingen gemeen hebben: onze coupon van 10% staat er volledig los van.
MACRO · 1/5
AEX sluit woensdag 1,3% lager op 1.101,89 punten
De AEX sloot woensdag met een verlies van 1,3%, op 1.101,89 punten. Shell was de enige stijger (+0,2%), gesteund door de oplopende olieprijs en een verhoogd koersdoel van Bank of America. Adyen (-3,8%) en NN Group (-3,7%) gingen aan kop van de dalers, met ook ABN AMRO (-1,8%) en ING (-1,9%) onder druk.
De stemming werd gedrukt door lagere slotstanden op Wall Street, waar beleggers de oplopende olieprijs en het aanhoudende geweld in het Midden-Oosten verwerkten. Onze coupon staat los van dit soort dagelijkse koersbewegingen: vastgelegd voor de volledige looptijd, ongeacht hoe de AEX beweegt.
KAPITAALMARKT · 2/5
ECB-rentebesluit vandaag: mogelijk de laatste verhoging van deze cyclus
Vandaag maakt de ECB haar rentebesluit bekend. Alle 65 door Reuters ondervraagde economen verwachten een verhoging van de depositorente met 25 basispunten, naar 2,50%. Opvallend: ruim 91% van diezelfde economen verwacht dat de rente daar tot eind 2026 blijft staan, en meer dan 75% verwacht dat ook nog medio 2027 — de meeste analisten zien de stap van vandaag als de laatste verhoging van deze cyclus.
Aanleiding is de aanhoudend hoge inflatie: de eurozone-inflatie liep in augustus op naar 3,3% (van 2,9% in juli), mede door energieprijzen die 14,3% hoger lagen dan een jaar eerder (tegen 10,3% in juli).
| Kapitaalmarktrente 2 jaar | 2,79% |
| Kapitaalmarktrente 5 jaar | 2,92% |
| Kapitaalmarktrente 10 jaar | 3,21% |
| Verwacht 10 jaar, eind Q3 2026 | 3,29% |
| Verwacht 10 jaar, over 12 mnd. | 3,12% |
Deze yieldcurve — het verband tussen looptijd en rendement — loopt nog altijd netjes op: geen inversie, geen recessiesignaal. Nu de renteverhoging grotendeels is ingeprijsd, verwachten analisten een beperkte marktreactie op het besluit zelf — de aandacht verschuift naar de toon van de persconferentie om 14:45 uur.
Wat een “laatste verhoging” betekent voor uw portefeuille
Als de markt gelijk heeft en de rente na vandaag inderdaad piekt, verandert dat weinig aan het beeld van de afgelopen weken: aandelen, obligaties en variabel gefinancierd vastgoed blijven het gevoeligst voor renteveranderingen — een naderend hoogtepunt gaat vaak juist gepaard met verhoogde volatiliteit rond de aankondiging zelf.
Onze coupon blijft ongewijzigd, welk besluit de ECB ook neemt
Of de ECB vandaag verhoogt, pauzeert of iets anders besluit: onze coupon van 10% (Achtergestelde Lening) of 8% (Vastgoedobligatie) staat vast voor de volledige looptijd. Geen renterisico, geen herprijzing — precies het verschil met variabel gefinancierd vastgoed of obligaties die wél meebewegen met de marktrente.
Wie spaart, verliest koopkracht
De beste 1-jaarsrente in Nederland staat op 3,15% (Klarna) — de nominale rente. Trek daar de inflatie (3,3%) van af om de reële rente te vinden:
| 3,15% (nominale spaarrente) − 3,3% (inflatie) = −0,15% reële rente |
Bij de huidige ECB-depositorente is het gat groter, en dat verandert vandaag mogelijk nog:
| 2,25% (ECB-rente) − 3,3% (inflatie) = −1,05% reële rente |
Het reële verlies voor spaarders blijft dus onverminderd groot. Vastgoed voelt een hogere rente wél via de financieringslasten. Precies het risico dat onze vaste coupon uitschakelt.
GEOPOLITIEK · 3/5
Aanval op Saudische raffinaderij houdt Brent boven de $101 per vat
De olieprijs blijft hoog na berichten over een aanval op de Jazan-raffinaderij in Saudi-Arabië, een installatie die normaliter circa 400.000 vaten per dag verwerkt. Brent noteert rond $101 à $102 per vat, nauwelijks veranderd ten opzichte van de sterke stijging van de afgelopen dagen. De Amerikaanse energie-informatiedienst EIA verhoogde op 9 september haar prognose voor de Brent-prijs in de tweede helft van 2026, met een verwijzing naar de beperkte olie-export uit het Midden-Oosten.
De Verenigde Staten voerden deze week nieuwe aanvallen uit op Iraanse tankers; de Iraanse olie-export ligt naar schatting zo’n 80% lager dan een jaar geleden door de hernieuwde Amerikaanse blokkade. Het scheepvaartverkeer door de Straat van Hormuz is gezakt naar circa 10 schepen per dag. Analist Rachel Ziemba (Center for a New American Security) noemt de situatie “een weerspiegeling van het aanhoudende conflict en de wisselende aanvallen”; Goldman Sachs wijst op de intensievere aanvallen op scheepvaart in zowel Hormuz als de Rode Zee als reden voor hogere prijsverwachtingen. De precieze omvang van de aanval op Jazan is nog niet onafhankelijk bevestigd.
Voor Nederlandse vastgoedbeleggers blijft de impact vooral indirect: hogere energie- en bouwkosten op de langere termijn. Voor ons bestaande, verhuurde project in Rotterdam-Zuid verandert er niets — de huurinkomsten staan los van de olieprijs of de geopolitieke spanning.
VASTGOEDMARKT · 4/5
Bijna 5.000 nieuwe studentenwoningen in 2025 — tekort blijft circa 20.200 eenheden
Het ministerie meldt dat er in 2025 bijna 5.000 nieuwe studentenwoningen zijn gerealiseerd, onderdeel van het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting uit 2022 dat mikt op 60.000 extra eenheden in 2030. Het huidige tekort wordt geschat op circa 20.200 eenheden. In 19 studentensteden liggen inmiddels harde bouwplannen voor ruim 17.100 extra eenheden tot en met 2034, met nog eens 17.900 eenheden in voorlopige plannen.
Minister Boekholt-O’Sullivan: “Te veel jongeren staan nog op wachtlijsten.” Voor 2025 en 2026 is respectievelijk €49 miljoen en €20 miljoen aan rijksfinanciering beschikbaar, en in 35 regio’s zijn woondeals gesloten om de bouw te versnellen.
Precies in dit landelijke tekort — en de aanhoudende vraag naar studentenhuisvesting in met name de grotere studentensteden — ligt de onderliggende reden voor ons project aan de Groene Hilledijk / Heer Arnoldstraat in Rotterdam-Zuid: 10 studenteneenheden en 5 commerciële ruimtes, gedekt door hypothecaire zekerheid op een bestaand, verhuurd pand.
Box 3 en uw belegging — kort samengevat
Zoals wij deze week uitgebreider toelichtten: zowel de Achtergestelde Lening als de Vastgoedobligatie vallen in box 3 onder de categorie overige bezittingen, tegen het forfaitaire rendement van 6,00% (2026), belast tegen 36% — tenzij u via de tegenbewijsregeling (formulier Opgaaf Werkelijk Rendement) een lager werkelijk rendement aantoont. Voor de volledige toelichting, inclusief rekenvoorbeeld, verwijzen wij naar de eerder toegezonden cliëntinformatie. (Dit is geen fiscaal advies; raadpleeg uw belastingadviseur voor uw persoonlijke situatie.)
POLITIEK · 5/5
Nog 5 dagen tot Prinsjesdag: eerste cijfers uit uitgelekte begrotingsstukken
Met de Prinsjesdagstukken die morgen (vrijdag 11 september) naar de Tweede Kamer gaan, zijn de eerste details van de conceptbegroting al uitgelekt. Opvallendste ontwikkeling: bezuinigingen op de sociale zekerheid zijn grotendeels van tafel. De eerder aangekondigde korting op de AOW (€2,8 miljard) is volledig geschrapt, net als de verlaging van het maximale dagloon (€824 miljoen). De WW-duur gaat niet terug naar één jaar maar blijft twee jaar (€684 miljoen), en de verhoging van het eigen risico in de zorg is een jaar uitgesteld.
Daar staan nieuwe uitgaven tegenover: €1,5 miljard voor koopkrachtreparatie, €1,5 miljard extra voor onderhoud van wegen en bruggen, en bijna €4 miljard voor innovatiefondsen. Op de inkomstenkant gaat de belasting voor hogere inkomens omhoog (+€750 miljoen) en stijgt de waterschapsbelasting met 10 cent per kuub — zo’n €10 per jaar voor een gemiddeld huishouden. GroenLinks-PvdA-leider Klaver reageerde kritisch: “Ik zie nog steeds miljardenbezuinigingen staan. Miljonairs krijgen er nog steeds miljarden bij.”
Voor beleggers in onderhandse leningen en obligaties zoals de onze geldt: net als vrijwel elke andere belegging vallen ook deze producten in box 3, in de categorie overige bezittingen. Onze vaste coupon van 10% of 8% verandert daar niets aan — en staat, in tegenstelling tot de uitkomst van de rijksbegroting, al maanden vooraf vast.
DUIDING
De rode draad van vandaag: de AEX sloot woensdag 1,3% lager, de olieprijs blijft hoog na de aanval op de Saudische Jazan-raffinaderij, en vanmiddag volgt het ECB-rentebesluit — mogelijk de laatste verhoging van deze cyclus.
Voor vastgoedbeleggers is het landelijke beeld duidelijk: een tekort van circa 20.200 studentenwoningen, met bijna 5.000 nieuwe eenheden in 2025 en concrete bouwplannen voor nog eens ruim 17.100 tot 2034 — een structurele vraag die ook aan de basis ligt van ons project in Rotterdam-Zuid.
Wat daar volledig los van staat: een coupon van 10% of 8%, vastgelegd voor de volledige looptijd, gedekt door hypothecaire zekerheid op een bestaand, verhuurd project.
Interesse om in te stappen? De Achtergestelde Lening (tot 10% p.j., 2e hypotheek, vanaf €100.000) en de Vastgoedobligatie (tot 8% p.j., 1e hypotheek, vanaf €200.000) staan hieronder toegelicht — neem gerust contact met ons op om de mogelijkheden voor uw situatie te bespreken.
Wij wensen u en alle andere beleggers een goede beleggingsdag.
| BEPERKT BESCHIKBAAR
Groene Hilledijk / Heer Arnoldstraat, Rotterdam-Zuid 10 studenteneenheden · 5 commerciële ruimtes · tranche €565.000 · twee manieren om in te stappen Structureel tekort: 2.100+ studentenwoningen nu in Rotterdam-Zuid, oplopend tot een geschatte 3.600–7.600 in 2033 (Uitvoeringsplan Studentenhuisvesting 2026–2029)
✓ Vaste couponrente, ongeacht rentestand of beurskoers ✓ Hypothecaire zekerheid op bestaand, verhuurd project — eerste of tweede hypotheek, naar keuze ✓ Geen overdrachtsbelasting of beheerlast voor u Vraag het Investeringsvoorstel aan vanaf €100.000 Of bel direct: 06 16 627 037 * Reëel rendement = nominaal rendement minus de definitieve CBS-inflatie over juli 2026 (3,2%); peildatum cijfers 31 augustus 2026. Dit is geen fiscaal advies. |
Let op! U belegt buiten AFM-toezicht. Geen prospectusplicht. Voor deze activiteit (art. 5:3 Wft).
MAN-VASTGOED B.V. · KvK 96506210 · Herikerbergweg 288–290, Gaudi · 1101 BC Amsterdam
Uitschrijven · Voorkeuren wijzigen · Archief bekijken
