M
A
N
-
V
A
S
T
G
O
E
D
BLOG — MARKTANALYSE
donderdag 15 oktober 2026
Hogere rente: wat betekent dat voor vastgoedbeleggers?
Inflatie, rente en een krappe huurmarkt: zo bepalen ze uw rendement
Amerikaanse inflatie en rente zijn hoger dan verwacht, en dat voelen ook vastgoedbeleggers: lenen wordt duurder en waarderingen komen onder druk. Tegelijk blijft de Nederlandse huurmarkt krap, stijgen de huren en weegt het inkomen uit verhuur steeds zwaarder in het rendement. Vandaag: wat dit betekent voor waardering, huurinkomsten en financiering, en waar de risico’s liggen.
Hogere inflatie, hogere rente: wat de cijfers zeggen
De Amerikaanse consumentenprijzen stegen in september met 0,6% ten opzichte van augustus. Op jaarbasis kwam de inflatie uit op 3,7%, boven de verwachte 3,6% en de 3,4% van augustus. De kerninflatie, zonder voeding en energie, kwam uit op 2,6% (augustus: 2,4%). De benzineprijs lag 34,2% hoger dan een jaar eerder; ook huisvestingskosten en vliegtickets duwden de cijfers omhoog. De Amerikaanse 10-jaarsrente sloot woensdag op 5,19% na een hoogste stand van 5,30%; de Duitse 10-jaarsrente staat op 3,51%.
Na het cijfer liep de kans op een renteverhoging van de Fed in oktober kortstondig op tot ongeveer de helft. Donderdag impliceren de futures volgens CME FedWatch, via Reuters, een kans van circa 75% op ongewijzigd beleid op 28 oktober. In Nederland bevestigde het CBS dinsdag de inflatie van september op 3,4%, vooral door motorbrandstoffen (+27,2%). De ECB verhoogde op 10 september de depositorente naar 2,50%; het volgende besluit volgt op 29 oktober. ABN AMRO rekent op nog twee verhogingen, tot 3%.
Wat betekent dat voor vastgoed?
Rente werkt op drie manieren door. Ten eerste worden financiering en herfinanciering duurder, en ABN AMRO verwacht pas in de tweede helft van 2027 een daling van de hypotheekrente. Ten tweede eisen beleggers een hoger rendement, wat de waardering van vastgoed onder druk zet. Ten derde concurreert vastgoed met veilige alternatieven: wie 5% krijgt op Amerikaanse staatsleningen, vraagt meer van een huurwoning. Vastgoedwaarderingen reageren trager dan beurskoersen, maar die vertraging neemt het risico niet weg.
Huren stijgen, het aanbod blijft krap
Volgens NVM en VGM NL steeg de gemiddelde huurprijs in de vrije sector in het tweede kwartaal van 2026 met 9,4% op jaarbasis tot € 19,32 per m²; in Rotterdam is dat € 19,67. Er werden bijna 2.900 bestaande vrijesectorwoningen verhuurd (+15%), nog altijd ongeveer de helft van het niveau van 2015-2022. Cushman & Wakefield meldt dat markthuren in 2025 met 7,4% stegen, mede doordat regulering de huurgroei in een groter deel van de voorraad beperkt en de druk op het vrije segment vergroot.
Interessant is waar het rendement vandaan komt. Cushman & Wakefield rekent voor dat het totaalrendement op Nederlandse huurwoningen in 2025 10,1% bedroeg (2024: 11,0%, Europees gemiddelde 2025: 5,4%), maar dat sinds 2022 het inkomensdeel zwaarder weegt: van het gemiddelde totaalrendement van 4,1% kwam 3,0 procentpunt uit huurinkomsten. Kosten maken verschil: bij woningen gebouwd na 2019 gaat 18,9% van de inkomsten naar kosten, tegen 29,6% bij woningen van vóór 1970, en het meest efficiënte kwart van de portefeuilles haalde tussen 2022 en 2025 gemiddeld 3,7% inkomensrendement per jaar tegenover 2,0% voor het minst efficiënte kwart.
Voor ons project in Rotterdam blijft het tekort aan studentenkamers relevant: de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting 2026 telt circa 20.200 kamers tekort in de 19 studiesteden. Een kanttekening: stijgende huren zijn geen zekerheid. Regelgeving en een hogere rente kunnen opbrengsten en waarderingen begrenzen, en de markt kan keren.
Kernpunt van vandaag: koersen reageren binnen uren op rentenieuws, huurinkomsten en een contractuele couponrente niet — maar een hogere rente drukt wel de waardering van vastgoed.
Wie financiert de nieuwbouw? Private beleggers trekken zich terug
Volgens een analyse van DNB, via PONT Omgeving op 22 juli, investeerden institutionele beleggers in 2025 circa € 3,6 miljard in private huurwoningen, ruim de helft van de geschatte behoefte. Het aandeel van buitenlandse beleggers daalde van ongeveer een derde in 2022 tot bijna nul in 2025, door hogere rentes, belastingwijzigingen en strengere huurregels. Particuliere beleggers verkopen sinds 2023 meer huurwoningen dan ze kopen, onder invloed van rente, box 3 en huurprijsregulering. DNB pleit voor meer beleidszekerheid en een evaluatie van de Wet betaalbare huur; zonder meer privaat kapitaal dreigt een financieringstekort voor de geplande nieuwbouw.
De cijfers laten ook het andere beeld zien: in het eerste halfjaar van 2026 bedroeg het beleggingsvolume in Nederlandse woningen € 3,1 miljard, 57% van het totale sectorvolume (Cushman & Wakefield). In Europa trok wonen in dezelfde periode € 29 miljard aan transacties, € 9 miljard meer dan kantoren; residentieel vastgoed leverde volgens Aberdeen 6,7% over het jaar tot maart 2026. Noteer wel het verschil in tempo: beursgenoteerd vastgoed daalde na de Midden-Oostenschok in één maand met 16%, terwijl taxaties van direct vastgoed veel trager bewegen.
De achtergrond: techbeurzen onder druk, olie rond $105
Wall Street sloot woensdag lager: de S&P 500 verloor 1,1% tot 7.718,94, de slechtste dag sinds eind juli, en de Nasdaq 1,9%. De Philadelphia Semiconductor Index daalde 4,5% en CoreWeave meer dan 15%. Donderdag verloor volgens Reuters de Nikkei circa 4,8% en de Kospi circa 8%. Europa hield stand: de Stoxx 600 won woensdag 0,4% tot 637,75. Brent sloot boven $106 na aanvallen op Saoedi-Arabië en op de scheepvaart bij de Straat van Hormuz en noteert donderdag circa $104,2.
Onze coupon blijft vast, ook als de rente schommelt
De vaste couponrente van de Achtergestelde Lening en de Vastgoedobligatie ligt contractueel vast. De tabel toont ook het reële rendement: de nominale rente min de definitieve CBS-inflatie (3,4%).
Wat vandaag te volgen: Prologis, TSMC en de banken
Donderdag rapporteert logistiek-vastgoedfonds Prologis zijn resultaten; de call is om 12:00 uur Amerikaanse oostkusttijd. Daarnaast rapporteren onder meer TSMC, Charles Schwab, PNC, US Bancorp en BNY. Prologis is een graadmeter voor logistiek vastgoed en voor de invloed van rente op waarderingen. Verderop volgen de Fed op 28 oktober en de ECB op 29 oktober.
Waarom een vaste couponrente nu waardevol is
Wat betekent dit voor u? Het beeld is gemengd. Tegenwind: een hogere inflatie en rente, duurder lenen, druk op waarderingen en private beleggers die zich terugtrekken. Rugwind: een krappe huurmarkt, stijgende huren en huurinkomsten die steeds zwaarder meewegen in het rendement. Huren en waarderingen zijn echter geen vaste uitkomsten: regelgeving, rente en markt kunnen ze begrenzen. Beurskoersen kunnen binnen een dag sterk schommelen; een contractuele couponrente niet.
Juist daarom telt zekerheid over de afspraken: de couponrente ligt contractueel vast (zie de voorwaarden in de documentatie), ook als rentes en beurzen bewegen. Daar staat tegenover dat het rendement afhangt van de betalingscapaciteit van de uitgever en de waarde van het onderpand, en een hogere rente kan die onder druk zetten. Bij beide producten worden de afspraken vastgelegd in de voorwaarden en wordt het hypotheekrecht notarieel gevestigd. De Vastgoedobligatie biedt tot 8% rente per jaar (Serie C, looptijd 10 jaar, maandelijks uitgekeerd) met eerste hypotheekrecht; de Achtergestelde Lening biedt 10% per jaar (looptijd 2 of 5 jaar) met tweede hypotheekrecht, en daarmee een hoger risico.
Herkent u zich hierin? De Achtergestelde Lening (tot 10% p.j., 2e hypotheek, vanaf €100.000) en de Vastgoedobligatie (tot 8% p.j., 1e hypotheek, vanaf €200.000) staan hieronder toegelicht — neem gerust contact met ons op om de mogelijkheden voor uw situatie te bespreken.
Wij wensen u een goede dag.
| Een vaste couponrente, ook als rentes bewegen Herkent u zich in dit verhaal? Vraag een vrijblijvend investeringsvoorstel op maat aan, of maak een afspraak om de mogelijkheden persoonlijk door te nemen.
HOE WORDT U DEELNEMER Instappen verloopt in vier overzichtelijke stappen, van een eerste vrijblijvend gesprek tot de bevestiging van uw deelname. 1 Kennismaking — Vrijblijvend gesprek over uw doelen en het project. 2 Documentatie — U ontvangt het investeringsvoorstel en de onderliggende stukken. 3 Ondertekening — De overeenkomst wordt getekend, digitaal of op kantoor. 4 Storting & bevestiging — Na storting ontvangt u een schriftelijke bevestiging van deelname. Schrijf u digitaal in via het inschrijfformulier: Inschrijven: Achtergestelde Lening → Inschrijven: Vastgoedobligatie → of bel +31 6 16 627 037 · info@man-vastgoed.com | ||||||||||||||||||||||||||||||
Let op! U belegt buiten AFM-toezicht. Geen prospectusplicht voor deze activiteit (vrijstelling art. 5:3 Wft). De waarde van uw investering kan fluctueren; in het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Beide producten vallen voor particuliere beleggers in box 3, categorie overige bezittingen.
MAN-VASTGOED B.V. · Herikerbergweg 288–290, Gaudi, 1101 CT Amsterdam · KvK 96506210
info@man-vastgoed.com · +31 6 16 627 037 · www.man-vastgoed.com · www.man-vastgoed.com/blog
