M
A
N
-
V
A
S
T
G
O
E
D
MAN-VASTGOED | Blog & Marktanalyse |
BLOG — MARKTANALYSE
maandag 19 oktober 2026
Huizenmarkt koelt af, inflatie blijft hoog
Wat afvlakkende huizenprijzen, hoge inflatie en box 3-onzekerheid betekenen voor vastgoedbeleggers
De prijsstijging van Nederlandse koopwoningen vlakt af, terwijl de inflatie in de eurozone is opgelopen tot 3,8%. Voor vastgoedbeleggers is dat een dubbel signaal: huren stijgen nog steeds sneller dan de inflatie, maar een hoge rente en onzekerheid over box 3 drukken op waarderingen en op de bereidheid om te investeren. Aan het begin van de week lichten wij toe wat dat betekent voor uw rendement.
Prijsstijging vlakt af, aanbod groeit
Bestaande koopwoningen waren in augustus gemiddeld 3,3% duurder dan een jaar eerder, tegen 3,9% in juli. Op maandbasis daalden de prijzen met 0,1% en kwam de prijsindex (2020 = 100) uit op 156,6. Het aantal verkochte woningen nam met 2,9% af tot 18.886 (CBS, gepubliceerd 22 september).
RaboResearch noemt de woningmarkt in zijn kwartaalbericht van 9 september opvallend robuust en verwacht voor 2026 een prijsstijging van 4,2% en voor 2027 van 3,2%. Het aanbod op Funda lag circa 23% hoger dan een jaar eerder, op zo’n 39.000 woningen. Betaalbaarheid blijft een knelpunt: een huishouden met een mediaan inkomen kan circa € 360.000 lenen, ongeveer € 80.000 minder dan de mediane woningprijs van circa € 440.000.
Aan de huurkant bleef het aanbod schaars: Pararius meldde begin oktober voor Rotterdam een gemiddelde huur van € 22,92 per m² voor nieuwe huurders (+5,0%), terwijl het landelijke aanbod van vrijesectorwoningen met 12,9% daalde. Rabobank verwacht dat de golf aan verkopen van huurwoningen (circa 39.000 in de afgelopen vier kwartalen) vanaf de tweede helft van 2026 afzwakt.
Inflatie 3,8%: wat betekent dat voor rente en vastgoed?
Eurostat publiceerde vrijdag de definitieve cijfers: de inflatie in de eurozone steeg in september naar 3,8%, de hoogste stand sinds september 2023 (augustus: 3,2%; februari: 1,9%). Energie was met een stijging van 18,9% op jaarbasis de belangrijkste oorzaak en droeg 1,71 procentpunt bij aan het totaal. In Nederland kwam de inflatie volgens de Europese methode (HICP) uit op 3,0% (augustus: 2,8%); de nationale consumentenprijsindex van het CBS gaf 3,4%.
Voor de ECB is dat een lastige afweging. Marktpartijen verwachten dat zij de rente op 29 oktober ongewijzigd laat, terwijl een renteverhoging in december steeds vaker wordt genoemd. In de VS stond de 10-jaarsrente vrijdag rond 5,1%; de Fed vergadert op 27 en 28 oktober. Volgens Reuters verwachten de meeste beleggers de volgende renteverhoging pas in december.
Wat betekent dat voor vastgoed?
Hoge inflatie en rente werken twee kanten op. Geïndexeerde huurcontracten compenseren een deel van de inflatie, en volgens Pararius stijgen vrijesectorhuren sinds begin 2025 sneller dan de inflatie. Maar een hoge rente verhoogt de financieringslasten en kan waarderingen drukken: Prologis waarschuwde vorige week dat hogere rentes transacties vertragen en waarderingen onder druk zetten, ook al noteerde het bedrijf recordverhuur. Het saldo van beide effecten bepaalt uw netto rendement.
Kernpunt van vandaag: een hoge inflatie helpt wie huur kan indexeren, maar is een risico voor wie rente moet betalen — wie beide kanten van een vastgoedbelegging bekijkt, beoordeelt het rendement realistischer.
Particuliere beleggers wachten af, professionele partijen keren terug
Uit de Vastgoedbeleggers Monitor 2026 van Handelsbanken (823 particuliere beleggers, gepubliceerd door PropertyNL op 8 juni) blijkt dat slechts 9% van de beleggers die vastgoed verkoopt de opbrengst weer in vastgoed steekt, tegenover 16% in 2024. 43% zet het geld op een bank- of spaarrekening en 30% belegt het in aandelen, obligaties of andere beleggingen. 52% stelt investeringen geheel of gedeeltelijk uit vanwege de geplande box 3-wijzigingen, en 73% zegt dat de onzekerheid het kopen van vastgoed minder aantrekkelijk maakt.
Die onzekerheid duurt voort. Het nieuwe box 3-stelsel op basis van werkelijk rendement was gepland voor 2028, maar het wetsvoorstel heeft volgens het FD onvoldoende steun in de Eerste Kamer (Accountancy Vanmorgen, 3 september). Vastgoed Belang wijst erop dat verhuurders in het huidige tijdelijke stelsel kosten voor onderhoud, beheer en verzekering niet kunnen aftrekken, terwijl die tot ongeveer een kwart van de huurinkomsten kunnen oplopen. De sector vraagt om kostenaftrek tot het nieuwe stelsel ingaat; het ministerie van Financiën schat de kosten daarvan op honderden miljoenen euro’s.
Intussen blijft professioneel kapitaal Nederland opzoeken. PropertyNL meldt dat Lone Star na tien jaar terugkeert op de Nederlandse vastgoedmarkt, en dat het Huurwoningen Nederland Fonds het complex Keijzersveste in Pijnacker met 35 appartementen kocht (aankoop 5 oktober).
De achtergrond: AI-zorgen drukken beurzen, olie zakt
Wall Street sloot vrijdag lager: de S&P 500 daalde met 1,1%, de Nasdaq met 2,1% en de Dow met 0,3%. Op weekbasis verloor de S&P 500 circa 2% en de Nasdaq circa 4,5%; chipaandelen kwamen het hardst onder druk, omdat beleggers zich afvragen of zwaar geleende AI- en datacenterbedrijven hun investeringen kunnen terugverdienen. Maandagochtend daalde de Nikkei 0,8% tot 64.799, terwijl de Zuid-Koreaanse Kospi 1,1% steeg. Brent noteerde circa $ 107,86 (−1,8%) nadat de VS nieuwe brede sancties tegen Rusland uitstelden, wat naar verwachting meer Russische energie-export betekent; olie blijft ruim boven de $ 100.
Onze coupon blijft vast, ook als de rente schommelt
De vaste couponrente van de Achtergestelde Lening en de Vastgoedobligatie ligt contractueel vast. De tabel toont ook het reële rendement: de nominale rente min de definitieve CBS-inflatie (3,4%).
Wat deze week te volgen: bedrijfsresultaten en centrale banken
Deze week rapporteren onder meer Netflix (dinsdag), Meta en Tesla (woensdag na beurs) en Procter & Gamble (donderdag). In de VS volgen dinsdag de bouwvergunningen en nieuwbouwstarts, donderdag de wekelijkse werkloosheidsaanvragen en later in de week de flash-PMI’s. De Fed zit tot en met 29 oktober in een stille periode en besluit op 28 oktober; de ECB volgt op 29 oktober.
Waarom een vaste couponrente nu waardevol is
Wat betekent dit voor u? Het beeld is gemengd. Rugwind: huren die nog steeds sneller stijgen dan de inflatie, een koopmarkt die afkoelt zonder in te storten en professionele beleggers die Nederland blijven opzoeken. Tegenwind: een inflatie van 3,8% in de eurozone die de rente hoog houdt, minder snel stijgende woningprijzen en onzekerheid over box 3 die particuliere beleggers afwachtend maakt. Huurgroei en waardestijging zijn geen vaste uitkomsten: rente, regelgeving en markt kunnen ze begrenzen. Beurskoersen kunnen binnen een dag sterk schommelen; een contractuele couponrente niet.
Juist daarom telt zekerheid over de afspraken: de couponrente ligt contractueel vast (zie de voorwaarden in de documentatie), ook als rentes en beurzen bewegen. Daar staat tegenover dat het rendement afhangt van de betalingscapaciteit van de uitgever en de waarde van het onderpand, en een hogere rente kan die onder druk zetten. Bij beide producten worden de afspraken vastgelegd in de voorwaarden en wordt het hypotheekrecht notarieel gevestigd. De Vastgoedobligatie biedt tot 8% rente per jaar (Serie C, looptijd 10 jaar, maandelijks uitgekeerd) met eerste hypotheekrecht; de Achtergestelde Lening biedt 10% per jaar (looptijd 2 of 5 jaar) met tweede hypotheekrecht, en daarmee een hoger risico.
Herkent u zich hierin? De Achtergestelde Lening (tot 10% p.j., 2e hypotheek, vanaf €100.000) en de Vastgoedobligatie (tot 8% p.j., 1e hypotheek, vanaf €200.000) staan hieronder toegelicht — neem gerust contact met ons op om de mogelijkheden voor uw situatie te bespreken.
Wij wensen u een goede week.
| Een contractueel vaste couponrente in onzekere tijden Herkent u zich in dit verhaal? Vraag een vrijblijvend investeringsvoorstel op maat aan, of maak een afspraak om de mogelijkheden persoonlijk door te nemen.
HOE WORDT U DEELNEMER Instappen verloopt in vier overzichtelijke stappen, van een eerste vrijblijvend gesprek tot de bevestiging van uw deelname. 1 Kennismaking — Vrijblijvend gesprek over uw doelen en het project. 2 Documentatie — U ontvangt het investeringsvoorstel en de onderliggende stukken. 3 Ondertekening — De overeenkomst wordt getekend, digitaal of op kantoor. 4 Storting & bevestiging — Na storting ontvangt u een schriftelijke bevestiging van deelname. Schrijf u digitaal in via het inschrijfformulier: Inschrijven: Achtergestelde Lening → Inschrijven: Vastgoedobligatie → of bel +31 6 16 627 037 · info@man-vastgoed.com | ||||||||||||||||||||||||||||||
Let op! U belegt buiten AFM-toezicht. Geen prospectusplicht voor deze activiteit (vrijstelling art. 5:3 Wft). De waarde van uw investering kan fluctueren; in het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Beide producten vallen voor particuliere beleggers in box 3, categorie overige bezittingen.
MAN-VASTGOED B.V. · Herikerbergweg 288–290, Gaudi, 1101 CT Amsterdam · KvK 96506210
info@man-vastgoed.com · +31 6 16 627 037 · www.man-vastgoed.com · www.man-vastgoed.com/blog
