M
A
N
-
V
A
S
T
G
O
E
D
MAN-VASTGOED | Blog & Marktanalyse |
BLOG — MARKTANALYSE
vrijdag 16 oktober 2026
Huren stijgen, maar rente zet waarderingen onder druk
Wat de nieuwste huurcijfers en de rentezorgen betekenen voor vastgoedbeleggers
De huren in Nederland stijgen harder dan de inflatie en het aanbod krimpt, zo blijkt uit de nieuwste cijfers van Pararius. Tegelijk waarschuwt vastgoedgigant Prologis dat een hogere rente transacties vertraagt en waarderingen onder druk zet. Voor beleggers is dat de spanning van dit moment: sterke huurinkomsten tegenover een rente die de waarde van vastgoed minder vanzelfsprekend maakt.
Huren stijgen sneller dan de inflatie, het aanbod krimpt
Volgens de Huurmonitor van Pararius betaalden nieuwe huurders in het derde kwartaal gemiddeld € 20,92 per m² voor een woning in de vrije sector, 4,4% meer dan een jaar eerder. Voor appartementen was dat € 22,61 per m² (+5,4%), voor eengezinswoningen € 16,70 (+1,5%). De gemiddelde maandhuur steeg met 2,4% tot € 1.914, minder dan per vierkante meter doordat de gemiddelde woning kleiner werd (96 tegenover 99 m²). Sinds het eerste kwartaal van 2025 stijgen huren sneller dan de inflatie, die in het derde kwartaal op 3,2% stond; koopprijzen stegen 3,5%.
In Rotterdam kwam de huur uit op € 22,92 per m², een stijging van 5,0% en de sterkste van de vijf grote steden (G5). Let op het verschil in meetmethode: Pararius meet de huur voor nieuwe huurders, terwijl NVM en VGM NL voor het tweede kwartaal een gemiddelde vrijesectorhuur van € 19,67 per m² in Rotterdam rapporteerden.
Het aanbod nam af tot 13.517 vrijesectorwoningen (−12,9%), terwijl er 15.102 werden verhuurd. Pararius spreekt nog steeds van een verhuurdersmarkt, maar de markt is iets minder overspannen dan vorig jaar: per woning kwamen 23 reacties binnen tegenover 40, en een woning stond gemiddeld 21 in plaats van 18 dagen online. Voor beleggers is dat een nuance bij het beeld van onbegrensde huurgroei.
Hogere rente, onzekerder waardering: wat Prologis zegt
De Amerikaanse producentenprijzen stegen in september met 1,3% ten opzichte van augustus en met 6,3% op jaarbasis, tegen een verwachte 5,4%. De detailhandelsverkopen groeiden met 0,8%, vooral door benzine; de kernmaatstaf steeg met 0,1%. Het aantal nieuwe werkloosheidsaanvragen kwam uit op 199.000. De Fed verhoogde op 16 september de doelrente naar 3,75% tot 4,00%; het volgende besluit volgt op 28 oktober. Schattingen van de kans op een nieuwe verhoging lopen uiteen: via CME FedWatch meldde Reuters donderdag circa 75% kans op ongewijzigd beleid, terwijl andere analisten spreken van een kans van fifty-fifty. De 10-jaarsrente sloot donderdag rond 5,09% na 5,19% woensdag.
Prologis, een van ’s werelds grootste eigenaren van logistiek vastgoed, rapporteerde donderdag een kernwinst (core FFO) van $ 1,60 per aandeel en een bezettingsgraad van 95,6%. Bij verlenging en nieuwverhuur steeg de huur met 38% (netto effectief), en de leegstand liep in de VS terug tot 7,1% en in Europa tot 5,3%. Toch waarschuwt het bedrijf dat de recente renteverhogingen de transactieactiviteit naar verwachting vertragen en waarderingen onder druk zetten, met een wijdere kloof tussen vraag- en biedprijzen. Het aandeel gaf na de cijfers toe. Het gaat om logistiek vastgoed, niet om woningen, maar de mechaniek is vergelijkbaar: sterke huurinkomsten betekenen niet automatisch een stabiele waardering.
Wat betekent dat voor vastgoed?
Rendement uit vastgoed bestaat uit huurinkomsten en waardeverandering, en die twee reageren verschillend op rente. Onderzoek van Finance Ideas, op basis van MSCI-cijfers, laat zien dat Nederlands woningvastgoed in 2016-2025 gemiddeld 10,5% totaalrendement per jaar leverde, waarvan 7,1 procentpunt uit waardestijging en 3,3% uit direct rendement. Die waardestijging is het rentegevoelige deel. Het onderzoek is gemaakt in opdracht van sectorpartijen (Holland Metropole en IVBN) en toont resultaten uit het verleden, geen verwachting voor de toekomst.
Kernpunt van vandaag: huurinkomsten zijn het stabiele deel van het rendement, de waardering is het rentegevoelige deel — wie die twee uit elkaar houdt, beoordeelt vastgoed realistischer.
Institutionele vraag blijft, particuliere beleggers verkopen
Dezelfde studie schat dat institutionele beleggers in 2025 circa € 73 miljard aan Nederlandse woningen hielden, bij een transactievolume van bijna € 10 miljard. Er is een tekort van circa 384.000 woningen. DNB schat dat voor de geplande nieuwbouw jaarlijks € 6,4 miljard aan private huurwoningen nodig is, terwijl institutionele beleggers in 2025 circa € 3,6 miljard investeerden. Beleidsmaatregelen zoals een lagere overdrachtsbelasting voor beleggingswoningen in 2027 (van 8% naar 7%) en € 500 miljoen subsidie voor middenhuur vanaf 2029 moeten deels nog door het parlement worden bekrachtigd.
Op straat zie je de verschuiving. Annexum kocht voor het Open Woningfonds 133 huurappartementen in Rotterdam Prins Alexander van een particuliere belegger voor € 30,35 miljoen, circa € 228.000 per woning (publicatie 21 september). Tegelijk melden Pararius en Vastgoed Belang dat sinds de invoering van de Wet betaalbare huur ruim 76.000 huurwoningen zijn uitgepond. Van de recent verkochte voormalige huurwoningen had 32,7% een huur boven € 2.000 per maand, tegenover 21,3% een jaar eerder; het aandeel middenhuur daalde naar 14,6%. In Rotterdam stond 8,8% van de sinds 1 juli 2024 verkochte woningen eerder te huur.
De achtergrond: herstel na de uitverkoop
Wall Street sloot donderdag hoger na een zwakke start: de S&P 500 won circa 0,3% tot rond 7.746 en brak daarmee een daling van drie dagen, de Dow steeg circa 1% door bankresultaten en de Nasdaq bleef vrijwel vlak. TSMC meldde recordwinst, maar het aandeel daalde in de handel terwijl de brutomarge terugliep van 67,7% naar 66,4%. Vrijdag stijgen de Kospi (tot bijna 4%) en de Nikkei (circa 2%) na dalingen van circa 8% en 4,9% donderdag. Capital Economics waarschuwt dat gelijktijdig dalende aandelen en rentes ook het begin van een afkoelende AI-hausse kunnen zijn. Brent noteerde donderdag rond $ 104,6 en is vrijdagochtend circa 2% lager; de Straat van Hormuz blijft het grootste risico.
Onze coupon blijft vast, ook als de rente schommelt
De vaste couponrente van de Achtergestelde Lening en de Vastgoedobligatie ligt contractueel vast. De tabel toont ook het reële rendement: de nominale rente min de definitieve CBS-inflatie (3,4%).
Wat vandaag te volgen: inflatie eurozone en Amerikaanse industrie
Vrijdag verschijnen in de eurozone de definitieve inflatie over september en de handelsbalans. In de VS volgen importprijzen, industriële productie en capaciteitsbenutting, en spreken meerdere Fed-bestuurders. Verderop volgen de Fed op 28 oktober en de ECB op 29 oktober.
Waarom een vaste couponrente nu waardevol is
Wat betekent dit voor u? Het beeld is gemengd. Rugwind: stijgende huren, een krimpend aanbod en aanhoudende institutionele belangstelling voor Nederlandse woningen. Tegenwind: een rente die waarderingen onder druk zet, transacties die vertragen en minder reacties per huurwoning dan vorig jaar. Huren en waarderingen zijn geen vaste uitkomsten: rente, regelgeving en markt kunnen ze begrenzen. Beurskoersen kunnen binnen een dag sterk schommelen; een contractuele couponrente niet.
Juist daarom telt zekerheid over de afspraken: de couponrente ligt contractueel vast (zie de voorwaarden in de documentatie), ook als rentes en beurzen bewegen. Daar staat tegenover dat het rendement afhangt van de betalingscapaciteit van de uitgever en de waarde van het onderpand, en een hogere rente kan die onder druk zetten. Bij beide producten worden de afspraken vastgelegd in de voorwaarden en wordt het hypotheekrecht notarieel gevestigd. De Vastgoedobligatie biedt tot 8% rente per jaar (Serie C, looptijd 10 jaar, maandelijks uitgekeerd) met eerste hypotheekrecht; de Achtergestelde Lening biedt 10% per jaar (looptijd 2 of 5 jaar) met tweede hypotheekrecht, en daarmee een hoger risico.
Herkent u zich hierin? De Achtergestelde Lening (tot 10% p.j., 2e hypotheek, vanaf €100.000) en de Vastgoedobligatie (tot 8% p.j., 1e hypotheek, vanaf €200.000) staan hieronder toegelicht — neem gerust contact met ons op om de mogelijkheden voor uw situatie te bespreken.
Wij wensen u een goede dag en een fijn weekend.
| Een vaste couponrente, ook als rentes bewegen Herkent u zich in dit verhaal? Vraag een vrijblijvend investeringsvoorstel op maat aan, of maak een afspraak om de mogelijkheden persoonlijk door te nemen.
HOE WORDT U DEELNEMER Instappen verloopt in vier overzichtelijke stappen, van een eerste vrijblijvend gesprek tot de bevestiging van uw deelname. 1 Kennismaking — Vrijblijvend gesprek over uw doelen en het project. 2 Documentatie — U ontvangt het investeringsvoorstel en de onderliggende stukken. 3 Ondertekening — De overeenkomst wordt getekend, digitaal of op kantoor. 4 Storting & bevestiging — Na storting ontvangt u een schriftelijke bevestiging van deelname. Schrijf u digitaal in via het inschrijfformulier: Inschrijven: Achtergestelde Lening → Inschrijven: Vastgoedobligatie → of bel +31 6 16 627 037 · info@man-vastgoed.com | ||||||||||||||||||||||||||||||
Let op! U belegt buiten AFM-toezicht. Geen prospectusplicht voor deze activiteit (vrijstelling art. 5:3 Wft). De waarde van uw investering kan fluctueren; in het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Beide producten vallen voor particuliere beleggers in box 3, categorie overige bezittingen.
MAN-VASTGOED B.V. · Herikerbergweg 288–290, Gaudi, 1101 CT Amsterdam · KvK 96506210
info@man-vastgoed.com · +31 6 16 627 037 · www.man-vastgoed.com · www.man-vastgoed.com/blog
