M
A
N
-
V
A
S
T
G
O
E
D
EDITIE 104 — DINSDAG 27 OKTOBER 2026
Wat de lagere hypotheekrente, de grote regionale prijsverschillen en de besluiten van Fed en ECB betekenen voor vastgoedbeleggers
De gemiddelde hypotheekrente met NHG daalde naar 4,43%, terwijl bestaande woningen in het derde kwartaal in Fryslân en Drenthe 5,7% duurder werden en in Amsterdam 1,0%. Op de financiële markten kijken beleggers deze week naar de besluiten van de Fed en de ECB; Brent sloot maandag op $ 115,81. Voor vastgoedbeleggers telt vooral wat er na rente, belasting en kosten overblijft en hoe zeker de afspraken zijn.
| 4,43% ▼ HYPOTHEEKRENTE 10 JAAR VAST MET NHG | 3,4% ▲ HUIZENPRIJZEN Q3 T.O.V. VORIG JAAR (CBS) | +0,7% ▲ S&P 500 MAANDAG | $ 115,81 ▼ BRENT MAANDAGSLOT (−0,8%) |
| Kernpunt van vandaag: de rente geeft iets mee, maar de regionale verschillen en de besluiten van Fed en ECB bepalen het beeld. Wie op vast inkomen rekent, kijkt vooral naar de zekerheid achter de afspraken. |
01 Vandaag in het kort
Vijf minuten leestijd, dan weet u precies wat er vandaag toe doet voor uw belegging:
Rente: De gemiddelde 10-jaarsrente met NHG daalde van 4,47% naar 4,43%; zonder NHG is het gemiddelde 4,80% (Van Bruggen, 26 oktober). Een jaar geleden lag de rente met NHG nog rond 3,0% (Bouw en Uitvoering).
Woningmarkt: Bestaande woningen waren in het derde kwartaal gemiddeld 3,4% duurder dan een jaar eerder. Fryslân en Drenthe stegen 5,7%, Noord-Holland 1,8% en Amsterdam 1,0% (CBS en Kadaster).
Beleggersmarkt: Beleggers bezaten medio 2026 ongeveer 745.400 woningen, 8,9% van alle woningen, tegen 9,4% in 2023. Vooral de eigenaar verandert, niet de huurwoning (Kadaster, via Financieren.nl).
Beurzen en olie: Wall Street sloot maandag hoger (S&P 500 +0,7%, Nasdaq +0,8%, Dow +0,3%). De Amerikaanse 10-jaarsrente lag rond 4,98%. Brent sloot op $ 115,81, 0,8% lager.
Deze week: De Fed besluit woensdag 28 oktober en de ECB donderdag 29 oktober; beide houden de rente naar verwachting gelijk. Op donderdag verschijnt ook de eerste raming van de Amerikaanse groei in het derde kwartaal.
02 Rente en woningmarkt
De hypotheekrente zakt licht, maar ligt ver boven het niveau van vorig jaar
Volgens het rentebericht van Van Bruggen van 26 oktober (cijfers per 25 oktober) daalde de gemiddelde 10-jaarsrente met NHG van 4,47% naar 4,43%; zonder NHG is het gemiddelde 4,80%. De laagste tarieven zijn 4,27% met NHG en 4,57% zonder, de hoogste 4,92% en 5,30%. De hypotheekrente volgde de dalende rentes op de financiële markten. De schrijver verwacht geen Amerikaanse aanval op Iran vóór de verkiezingen van 3 november, maar waarschuwt dat een verrassing de olieprijs en daarmee de rente weer kan opdrijven.
Bouw en Uitvoering rekende op 25 oktober voor dat de rente van een annuïteitenhypotheek met NHG en 10 jaar vast binnen een jaar steeg van 3,0% naar 4,4%, en zonder NHG van 3,9% naar 4,8%. Dat is minder dan in 2022, toen de rente in negen maanden steeg van circa 1,1% naar 4,5%.
Wat betekent dat voor kopers?
Voor een starter met een gemiddelde lening van circa € 350.000 stijgen de bruto maandlasten met ongeveer 10%; na hypotheekrenteaftrek is de stijging in het eerste jaar ongeveer 6%. Starters die het maximum lenen, kunnen gemiddeld ongeveer 6% minder lenen. Bij bestaande woningen werkt de hogere rente vooral door in de prijs, bij nieuwbouw vooral in het aantal verkopen: na de rentestijging van 2022 daalden de nieuwbouwverkopen binnen een jaar met ongeveer 50%. Doorstromers worden minder geraakt, omdat zij overwaarde hebben en hun huidige gemiddelde rente van 2,9% grotendeels kunnen meenemen (Bouw en Uitvoering, op basis van onder meer CBS, Kadaster en ING).
ING komt volgens Vastgoedjournaal (23 oktober) tot hetzelfde patroon: bestaande bouw voelt de hogere rente in de prijzen, nieuwbouw in de verkopen. Het volledige bericht staat achter een betaalmuur; wij kennen dus alleen de kern.
03 Regio’s
Noord en Oost stijgen harder dan Amsterdam
Het CBS en het Kadaster publiceerden op 22 oktober de regionale cijfers over het derde kwartaal. Bestaande koopwoningen waren gemiddeld 3,4% duurder dan een jaar eerder, het elfde kwartaal op rij met een stijging, na 4,2% in het tweede kwartaal. Ten opzichte van het tweede kwartaal stegen de prijzen met 1,0%.
Fryslân en Drenthe lieten met 5,7% de grootste stijging zien, gevolgd door Overijssel (4,5%) en Groningen en Gelderland (beide 4,4%). Noord-Holland kwam uit op 1,8%, het zesde kwartaal op rij met de kleinste stijging, en Utrecht op 2,2%. Van de vier grote steden steeg Den Haag het sterkst (4,4%), gevolgd door Rotterdam (2,9%) en Utrecht (2,0%); Amsterdam bleef steken op 1,0%.
Woningtypen en vraag
Twee-onder-één-kapwoningen werden 4,5% duurder en appartementen 2,8%. Bij vrijstaande woningen daalde het aantal verkopen met 4,7%, de sterkste daling; alleen bij hoekwoningen nam het aantal verkopen toe. Volgens de NVM werd bij bijna twee derde van de verkopen boven de vraagprijs geboden, tegen 71% een jaar eerder (TPO, NVM).
Wat betekent dit? Voor beleggers is het beeld niet overal gelijk: regio’s met lagere prijzen groeien sneller, de duurste steden trager. Verder verandert er iets in de regels: de prijsgrens voor de startersvrijstelling van overdrachtsbelasting stijgt in 2027 van € 555.000 naar € 615.000 (TPO).
04 Beleggersmarkt
De huisbaas verandert, de huurwoning blijft
Onderzoek van Financieren.nl (7 september), op basis van CBS-, Kadaster- en Pararius-gegevens, laat zien dat de uitpondgolf echt is, maar dat de huurmarkt niet leegloopt: vooral de eigenaar verandert. De totale huurvoorraad groeide sinds 2021 met 114.550 woningen (+3,4%) tot 3.514.760. Particuliere verhuurders bezaten sinds de piek in 2023 22.830 woningen minder (−4,1%), terwijl bv’s en nv’s tussen 2021 en 2025 64.810 woningen erbij kregen; hun aandeel steeg van 10,4% naar 11,9%. Corporaties kregen er 28.095 bij.
Volgens het Kadaster bezaten beleggers medio 2026 ongeveer 745.400 woningen: 8,9% van alle woningen, tegen 9,4% in 2023. In het tweede kwartaal van 2026 verkochten beleggers per saldo 6.400 woningen meer aan bewoners dan zij kochten. De onderzoekers wijzen erop dat een deel van de verkopen waarschijnlijk een verschuiving van particulier bezit naar een eigen bv is, wat uit de cijfers niet is vast te stellen. Financieren.nl bemiddelt zelf in vastgoedfinanciering; dat vermeldt het artikel.
Waarom trekken verhuurders zich terug?
Als oorzaken noemt het onderzoek onder meer hogere rentes, hogere overdrachtsbelasting, de box 3-regels en de Wet betaalbare huur. Dat past bij de cijfers van vorige week: Pararius meldde in het derde kwartaal 13% minder nieuw aanbod in de vrije sector.
Wat leert dit? De vraag naar huurwoningen verdwijnt niet, maar de eigenaren veranderen en regels, rente en belasting bepalen wie kan blijven verhuren. Bij beleggen met hypotheekrecht als zekerheid gaat het om dezelfde vragen: wat is het onderpand waard en kan de uitgever aan zijn verplichtingen voldoen?
05 Beurzen, rente en olie
Wall Street herstelt, olie iets lager vlak voor de rentebesluiten
Wall Street sloot maandag hoger, na twee zwakke weken voor de S&P 500 en de Nasdaq. De S&P 500 steeg 0,7% tot 7.676,77, de Nasdaq 0,8% tot 26.169,38, de Dow Jones 0,3% tot 52.361,58 en de Russell 2000 0,4% tot 2.786,42. Techaandelen, luxe consumptiegoederen en industrie leidden de winst; communicatie, basisconsumptiegoederen en gezondheidszorg waren zwakker. Beleggers blijven letten op de vraag of de hoge AI-uitgaven uiteindelijk tot duurzame winsten leiden (AP, Investrade).
De rente op Amerikaanse 10-jaars staatsobligaties lag maandag rond 4,98%, ongeveer 1 basispunt lager dan vrijdag. Brent sloot op $ 115,81, 0,8% lager, en WTI op $ 101,76, 1,5% lager. Qatarese bemiddelaars reisden zondag naar Teheran en maandag overlegden Saoedi-Arabië, Turkije en Pakistan met Iraanse functionarissen; volgens Iraanse staatsmedia spraken de partijen af in gesprek te blijven. Tegelijk zeiden de Houthi’s pompstations van de Saoedische Oost-Westpijpleiding en de luchthaven van Riyad te hebben aangevallen, wat Saoedi-Arabië niet bevestigde. Brent bleef daardoor dicht bij een zesmaandshoogte (Reuters via Investing.com).
Onze coupon blijft vast, ook als de rente schommelt
De vaste couponrente van de Achtergestelde Lening en de Vastgoedobligatie ligt contractueel vast. De tabel toont ook het reële rendement: de nominale rente min de definitieve CBS-inflatie (3,4%).
| INSTRUMENT | RENDEMENT | REËEL* | ZEKERHEID |
| Spaarrekening (gemiddeld) | ±1,3% | circa -2,1% | Depositogarantie |
| ECB depositorente | 2,50% | circa -0,90% | n.v.t. |
| Achtergestelde Lening (2e hyp.) | Tot 10% | circa +6,6% | Tweede hypotheek |
| Vastgoedobligatie (1e hyp.) | Tot 8% | circa +4,6% | Eerste hypotheek |
* Reële rendement = nominaal rendement minus de definitieve CBS-inflatie over september 2026 (3,4%) — vóór eventuele box 3-heffing. Stand: dinsdagochtend 27 oktober 2026.
06 Deze week
Fed en ECB laten de rente naar verwachting ongewijzigd
Woensdag 28 oktober besluit de Fed. Volgens een peiling onder economen die USA Today aanhaalt, verwachten 94 van de 100 ondervraagden een ongewijzigde rente (3,75% tot 4,00%) en alle 100 een verhoging in december. Donderdag 29 oktober volgt de ECB. Danske Research verwacht dat zij de depositorente op 2,50% laat staan en in december een laatste verhoging naar 2,75% doorvoert; een Reuters-peiling van 8 oktober wees dezelfde kant op. Op donderdag verschijnt ook de eerste raming van de Amerikaanse groei in het derde kwartaal, en Microsoft en Alphabet (woensdag) en Amazon (donderdag) publiceren kwartaalcijfers. Op 30 oktober besluit de Bank of Japan en op 3 november zijn er Amerikaanse verkiezingen.
07 Duiding
Wat betekent dit voor u? Het beeld is gemengd. Rugwind: een hypotheekrente die licht zakt, prijzen die in vrijwel elke regio nog stijgen, een huurmarkt waar de vraag blijft en een agenda van centrale banken die weinig verrassingen lijkt te brengen. Tegenwind: een rente die aanzienlijk hoger ligt dan een jaar geleden, trager groeiende prijzen in de grote steden, verhuurders die zich terugtrekken en olieprijzen die door de spanningen rond de Golf de inflatie en daarmee de rente weer kunnen opdrijven. Huurgroei en waardestijging zijn geen vaste uitkomsten: rente, regelgeving en markt kunnen ze begrenzen. Beurskoersen kunnen binnen een dag sterk schommelen; een contractuele couponrente niet.
Het nieuws van vandaag laat zien dat het rendement afhangt van meer dan de huur: rente, regels en de kwaliteit van het onderpand tellen mee. De couponrente van onze producten ligt contractueel vast (zie de voorwaarden in de documentatie), ook als rentes en beurzen bewegen. Daar staat tegenover dat het rendement afhangt van de betalingscapaciteit van de uitgever en de waarde van het onderpand. Bij beide producten worden de afspraken vastgelegd in de voorwaarden en wordt het hypotheekrecht notarieel gevestigd. De Vastgoedobligatie biedt tot 8% rente per jaar (Serie C, looptijd 10 jaar, maandelijks uitgekeerd) met eerste hypotheekrecht; de Achtergestelde Lening biedt 10% per jaar (looptijd 2 of 5 jaar) met tweede hypotheekrecht, en daarmee een hoger risico.
Herkent u zich hierin? De Achtergestelde Lening (tot 10% p.j., 2e hypotheek, vanaf €100.000) en de Vastgoedobligatie (tot 8% p.j., 1e hypotheek, vanaf €200.000) staan hieronder toegelicht — neem gerust contact met ons op om de mogelijkheden voor uw situatie te bespreken.
Dit is Editie 104 van onze Dagelijkse Marktintelligentie. Wij danken u voor uw aandacht en wensen u een goede dag.
Zekerheid in het contract
Rentes, regio’s en beurzen bewegen, maar de afspraken bij onze producten staan vooraf op papier: de couponrente is contractueel bepaald en het hypotheekrecht wordt notarieel gevestigd. Vraag een vrijblijvend investeringsvoorstel op maat aan, of maak een afspraak om de voorwaarden persoonlijk door te nemen.
| Achtergestelde Lening | Vastgoedobligatie | |
| Zekerheid | Tweede hypotheek, notarieel vastgelegd | Eerste hypotheek, notarieel vastgelegd |
| Rendement | Tot 10% per jaar | Tot 8% per jaar (Serie A/B/C: 4,5% · 6,0% · 8,0%) |
| Looptijd | 2 of 5 jaar | 2, 5 of 10 jaar |
| Uitkering | Maandelijks of jaarlijks | Maandelijks |
| Minimale inleg | € 100.000 | € 200.000 |
| Risicoprofiel | Offensief | Defensief |
Inschrijven kan digitaal via het inschrijfformulier (DocuSign). Of bel +31 6 16 627 037 · info@man-vastgoed.com.
Let op! U belegt buiten AFM-toezicht. Geen prospectusplicht voor deze activiteit (vrijstelling art. 5:3 Wft). De waarde van uw investering kan fluctueren; in het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Beide producten vallen voor particuliere beleggers in box 3, categorie overige bezittingen. |
