M
A
N
-
V
A
S
T
G
O
E
D
EDITIE 102 — VRIJDAG 23 OKTOBER 2026
Wat de dalende maandprijs, de uitverkoop van techaandelen en het box 3-voorstel betekenen voor vastgoedbeleggers
Bestaande koopwoningen werden in september 0,4% goedkoper dan in augustus, en de jaarlijkse prijsstijging zakte naar 2,9%. Op Wall Street daalde de Nasdaq met 2,6% door zorgen over AI-uitgaven, terwijl de olieprijs met 4% steeg na aanvallen op Saoedische doelen. Voor vastgoedbeleggers telt vooral wat er na rente, belasting en kosten overblijft en hoe zeker de afspraken zijn.
| 2,9% ▼ HUIZENPRIJZEN SEPT. T.O.V. VORIG JAAR (CBS) | −0,4% ▼ HUIZENPRIJZEN SEPT. T.O.V. AUG. (CBS) | −2,6% ▼ NASDAQ DONDERDAG (S&P −1,2%) | $ 113,17 ▲ BRENT DONDERDAGSLOT (+4%) |
| Kernpunt van vandaag: de woningmarkt koelt verder af en de beurs liet donderdag zien hoe snel het sentiment kan draaien. Wie op vast inkomen rekent, kijkt vooral naar de zekerheid achter de afspraken. |
01 Vandaag in het kort
Vijf minuten leestijd, dan weet u precies wat er vandaag toe doet voor uw belegging:
Woningmarkt: Bestaande koopwoningen waren in september 2,9% duurder dan een jaar eerder, na 3,3% in augustus en 3,9% in juli (CBS). Op maandbasis daalden de prijzen 0,4%. Het aantal verkochte woningen lag ruim 7% lager dan een jaar eerder.
Belasting en beleid: De Tweede Kamer verwierp op 6 oktober de motie tegen verhoging van het box 3-forfait; de verhoging naar 7,87% blijft vooralsnog overeind. Minister Boekholt-O’Sullivan wil binnen anderhalf jaar aanvullende huisvesting realiseren.
Beleggersmarkt: Volgens CBRE kochten beleggers dit jaar voor ruim € 4,5 mrd aan woningen, maar is 87% van de gekochte bestaande woningen bedoeld om afzonderlijk te verkopen.
Beurzen en olie: Wall Street sloot donderdag lager (S&P 500 −1,2%, Nasdaq −2,6%). De Amerikaanse 10-jaarsrente zakte naar 4,95%. Brent sloot op $ 113,17.
Vandaag: Vrijdag verschijnen in de VS de inkoopmanagersindices en het consumentenvertrouwen. De Fed besluit op 28 oktober, de ECB op 29 oktober.
02 Woningmarkt
Prijzen dalen licht, het aantal verkopen krimpt
Het CBS meldt dat bestaande koopwoningen in september 2,9% duurder waren dan een jaar eerder. In augustus was dat 3,3% en in juli 3,9%; de jaarlijkse stijging vlakt sinds november 2024 vrijwel onafgebroken af. Ten opzichte van augustus daalden de prijzen met 0,4%: de prijsindex kwam uit op 156,0, tegen 156,6 in augustus. De prijzen liggen nog 17,3% boven de vorige piek van juli 2022. De gemiddelde verkoopprijs was € 504.658, maar dat bedrag is niet gecorrigeerd voor kwaliteit; de prijsindex is dus de betere maatstaf.
In september werden 20.383 bestaande woningen verkocht, ruim 7% minder dan een jaar eerder. In augustus was de daling 2,9%, in juli was er nog een stijging van 5,0%. Over de eerste negen maanden van 2026 kwam het aantal transacties uit op 176.411, bijna 3% meer dan in dezelfde periode van 2025. De markt koelt dus af, maar het jaar als geheel blijft vooralsnog bovengemiddeld actief (CBS en Kadaster, 22 oktober).
De rente blijft de rem
Volgens Van Bruggen lag de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast begin oktober op 4,52% met NHG en 4,87% zonder NHG. In vijf weken tijd liep de rente met NHG met 0,40 procentpunt op. De inflatie in de eurozone steeg van 3,2% in augustus naar 3,8% in september, waardoor de kans toeneemt dat de ECB de rente verder verhoogt (rentebericht 5 oktober). De ECB-depositorente staat nu op 2,50%.
Nieuwbouw wordt intussen duurder: volgens onderzoek van Brainbay in opdracht van de NVM is een nieuwbouwwoning ruim 8% duurder dan een vergelijkbare bestaande woning, terwijl de mediane verkoopprijzen vrijwel gelijk zijn (€ 504.000 tegen € 503.000). Het volledige bericht staat achter een betaalmuur; wij kennen dus alleen de kern (Vastgoedjournaal, 22 oktober).
03 Belasting en beleid
Box 3: de Kamer houdt de verhoging overeind
Op 6 oktober verwierp de Tweede Kamer, naar verluidt nipt, de motie van SGP, ChristenUnie en JA21 om af te zien van de recent voorgenomen verzwaring van box 3 (Vastgoedjournaal, 8 oktober). Vastgoed Insider meldt dat in totaal twee moties zijn verworpen. Daarmee blijft de verhoging van het forfait voor overige bezittingen, waaronder verhuurd vastgoed, van 6% naar 7,87% vooralsnog overeind. In eerdere edities schreven wij dat de uitkomst van de stemming ons niet bekend was; dit is de bevestiging.
Een andere motie werd wel aangenomen. Op 8 september nam de Kamer een motie van JA21-Kamerlid Hoogeveen aan om het realisatieregime voor vastgoed gereed te houden: de waardestijging van vastgoed wordt dan pas belast bij verkoop. Als de Wet werkelijk rendement box 3 niet doorgaat, kan dit onderdeel als zelfstandig wetsvoorstel worden ingediend. De motie wijzigt de regels nog niet; daarvoor is een wetsvoorstel nodig dat door beide Kamers moet. Raadpleeg voor uw situatie een belastingadviseur.
Aanvullende huisvesting binnen anderhalf jaar
Minister Elanor Boekholt-O’Sullivan kondigde op 22 oktober aan dat er binnen anderhalf jaar aanvullende huisvesting moet komen voor starters, lokale spoedzoekers en statushouders, via flexwoningen, de transformatie van kantoren of zorgpanden en gedeelde woonruimte in sociale huurwoningen. Het gaat om een akkoord met gemeenten, provincies en Aedes. Het Rijk levert middelen, kennis en capaciteit, maar noemt geen bedragen. Het Aanjaagteam adviseert 20.000 permanente conceptwoningen; dat is een advies, geen toezegging. Na het herfstreces volgt een wetsvoorstel over de positie van statushouders (PropertyNL).
04 Beleggersmarkt
Veel volume, maar woningen verdwijnen uit de huurvoorraad
Onderzoek van CBRE (PropertyNL, 14 oktober) laat zien dat de rente voor vastgoedfinanciering deze zomer met ongeveer 70 basispunten steeg. Het beleggingsvolume in woningen kwam desondanks uit op ruim € 4,5 mrd, waarvan € 2,1 mrd in nieuwbouw en € 2,4 mrd in bestaande woningen. Nieuwbouw levert naar verwachting circa 6.500 woningen op met institutioneel kapitaal. Van de bestaande woningen werd 87% gekocht om ze afzonderlijk te verkopen, waardoor naar verwachting circa 8.400 woningen uit de institutionele huurvoorraad verdwijnen. Voor heel 2026 ziet CBRE ruimte voor € 16 mrd aan beleggingen in vastgoed, maar verwacht het circa € 15 mrd.
Hoofdredacteur Wabe van Enk van PropertyNL schrijft in een opiniestuk (22 oktober) dat onduidelijke woningmarktnormen en toenemende rentevrees beleggers terughoudend maken. Hij wijst op de verschillen tussen landelijk (33% vrije sector, 30% sociale huur, 37% betaalbaar overig) en Amsterdam en Utrecht (slechts 20% vrije huur), en noemt het conflict bij Vesteda, waar verzoeken om € 4,1 mrd terug te trekken zijn teruggebracht tot € 765 mln, betaalbaar vóór 1 maart 2027. Dit is een opinie, geen meting.
Wat leert dit?
Wie belegt via een fonds, kan in onrustige tijden te maken krijgen met uitstroomverzoeken en afwaarderingen. Bij een lening of obligatie met hypotheekrecht liggen rente, looptijd en zekerheid vooraf contractueel vast; het risico zit dan vooral in de betalingscapaciteit van de uitgever en de waarde van het onderpand. Dat blijft een risico, maar wel een dat u vooraf kunt toetsen.
05 Beurzen, rente en olie
Techuitverkoop op Wall Street, rente zakt, olie stijgt
Wall Street sloot donderdag lager, aangevoerd door technologie. De S&P 500 daalde 1,2% tot 7.663,43 en de Nasdaq 2,6% tot 26.008,86, terwijl de Dow vrijwel gelijk bleef (+0,02%, 52.867,98) en de Russell 2000 0,1% steeg tot 2.784,03. Halfgeleiderfondsen verloren 6,7%. Intel, AMD, Sandisk en Marvell zakten elk meer dan 8% en Meta daalde ongeveer 7%, ondanks een betere omzet dan verwacht, uit zorg over hogere AI-uitgaven en de financiering daarvan. Lockheed Martin (+7,0%) en Procter & Gamble (+5,6%) stegen na kwartaalcijfers.
Beleggers zochten veiligheid in staatsobligaties. De rente op Amerikaanse 10-jaars staatsobligaties daalde met 19,3 basispunten naar 4,952%, de grootste eendaagse daling sinds maart 2023; woensdag stond zij nog rond 5,1%. De 30-jaarsrente zakte naar 5,286%. Naast de techschok speelden zorgen over de Franse overheidsfinanciën en over de groeirisico’s van dure energie mee (The Market Breakdown). De Fed besluit op 28 oktober.
Brent sloot donderdag op $ 113,17, 4% hoger en de grootste stijging in ongeveer twee weken; Amerikaanse WTI sloot op $ 99,47. Een drone-aanval op het Saoedische Shaybah-olieveld van Aramco eiste twee levens zonder de productie te verstoren, en bij de luchthaven van Dammam vielen slachtoffers. De Houthi’s claimen ook aanvallen op de haven van Yanbu, de VS riepen delen van hun ambassadepersoneel en hun gezinnen terug, en de Iraanse Revolutionaire Garde zegt vier tankers in het noorden van de Perzische Golf te hebben geraakt (Reuters via Rigzone). Volgens CIBC Private Wealth houden de voortdurende gevechtshandelingen en het risico op nieuwe escalatie na de Amerikaanse tussentijdse verkiezingen een bodem onder de prijzen.
Onze coupon blijft vast, ook als de rente schommelt
De vaste couponrente van de Achtergestelde Lening en de Vastgoedobligatie ligt contractueel vast. De tabel toont ook het reële rendement: de nominale rente min de definitieve CBS-inflatie (3,4%).
| INSTRUMENT | RENDEMENT | REËEL* | ZEKERHEID |
| Spaarrekening (gemiddeld) | ±1,3% | circa -2,1% | Depositogarantie |
| ECB depositorente | 2,50% | circa -0,90% | n.v.t. |
| Achtergestelde Lening (2e hyp.) | Tot 10% | circa +6,6% | Tweede hypotheek |
| Vastgoedobligatie (1e hyp.) | Tot 8% | circa +4,6% | Eerste hypotheek |
* Reële rendement = nominaal rendement minus de definitieve CBS-inflatie over september 2026 (3,4%) — vóór eventuele box 3-heffing. Stand: vrijdagochtend 23 oktober 2026.
06 Vandaag
Wat vandaag en volgende week te volgen
Vrijdag 23 oktober verschijnen in de VS de inkoopmanagersindices en het consumentenvertrouwen; zwakkere cijfers kunnen de verwachtingen voor verdere renteverhogingen temperen, sterkere cijfers of hogere inflatie juist versterken. Volgende week besluit de Fed op 28 oktober en de ECB op 29 oktober. Verder volgen wij de olieprijs en de ontwikkelingen rond de Golf, de uitwerking van de box 3-plannen en het wetsvoorstel over statushouders na het herfstreces.
07 Duiding
Wat betekent dit voor u? Het beeld is gemengd. Rugwind: een woningtekort dat blijft bestaan, institutionele kopers die actief zijn en een rente die in de VS donderdag juist terugviel. Tegenwind: een koopmarkt die verder afkoelt, minder transacties, hypotheekrentes die hoger liggen dan een paar weken geleden, een box 3-forfait dat omhoog lijkt te gaan en een beurs die binnen een dag ruim 2% kan zakken. Huurgroei en waardestijging zijn geen vaste uitkomsten: rente, regelgeving en markt kunnen ze begrenzen. Beurskoersen kunnen binnen een dag sterk schommelen; een contractuele couponrente niet.
Het nieuws van vandaag laat zien dat het rendement afhangt van meer dan de huur: rente, regels en de kwaliteit van het onderpand tellen mee. De couponrente van onze producten ligt contractueel vast (zie de voorwaarden in de documentatie), ook als rentes en beurzen bewegen. Daar staat tegenover dat het rendement afhangt van de betalingscapaciteit van de uitgever en de waarde van het onderpand. Bij beide producten worden de afspraken vastgelegd in de voorwaarden en wordt het hypotheekrecht notarieel gevestigd. De Vastgoedobligatie biedt tot 8% rente per jaar (Serie C, looptijd 10 jaar, maandelijks uitgekeerd) met eerste hypotheekrecht; de Achtergestelde Lening biedt 10% per jaar (looptijd 2 of 5 jaar) met tweede hypotheekrecht, en daarmee een hoger risico.
Herkent u zich hierin? De Achtergestelde Lening (tot 10% p.j., 2e hypotheek, vanaf €100.000) en de Vastgoedobligatie (tot 8% p.j., 1e hypotheek, vanaf €200.000) staan hieronder toegelicht — neem gerust contact met ons op om de mogelijkheden voor uw situatie te bespreken.
Dit is Editie 102 van onze Dagelijkse Marktintelligentie. Wij danken u voor uw aandacht en wensen u een goed weekend.
Afspraken die vastliggen
Als beurzen schommelen en rentes bewegen, liggen de afspraken bij onze producten vooraf vast: de couponrente is contractueel bepaald en het hypotheekrecht wordt notarieel gevestigd. Vraag een vrijblijvend investeringsvoorstel op maat aan, of maak een afspraak om de voorwaarden persoonlijk door te nemen.
| Achtergestelde Lening | Vastgoedobligatie | |
| Zekerheid | Tweede hypotheek, notarieel vastgelegd | Eerste hypotheek, notarieel vastgelegd |
| Rendement | Tot 10% per jaar | Tot 8% per jaar (Serie A/B/C: 4,5% · 6,0% · 8,0%) |
| Looptijd | 2 of 5 jaar | 2, 5 of 10 jaar |
| Uitkering | Maandelijks of jaarlijks | Maandelijks |
| Minimale inleg | € 100.000 | € 200.000 |
| Risicoprofiel | Offensief | Defensief |
Inschrijven kan digitaal via het inschrijfformulier (DocuSign). Of bel +31 6 16 627 037 · info@man-vastgoed.com.
Let op! U belegt buiten AFM-toezicht. Geen prospectusplicht voor deze activiteit (vrijstelling art. 5:3 Wft). De waarde van uw investering kan fluctueren; in het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Beide producten vallen voor particuliere beleggers in box 3, categorie overige bezittingen. |
