M
A
N
-
V
A
S
T
G
O
E
D
EDITIE 103 — MAANDAG 26 OKTOBER 2026
Olie dicht bij zesmaandshoogte, huurwoningen verdwijnen, week vol rentebesluiten
Wat de uitponding van huurwoningen, de opmars van particulier kapitaal en de besluiten van Fed en ECB betekenen voor vastgoedbeleggers
Het nieuwe aanbod van vrijesectorhuurwoningen kromp in het derde kwartaal met 13%, terwijl de huur per vierkante meter 4,4% steeg. Op de financiële markten bleef olie de grootste zorg: Brent sloot vrijdag op $ 116,72 en gaf maandagochtend vroeg ongeveer 2% terug. Voor vastgoedbeleggers telt vooral wat er na rente, belasting en kosten overblijft en hoe zeker de afspraken zijn.
| +4,4% ▲ HUUR PER M² Q3 T.O.V. VORIG JAAR | −13% ▼ AANBOD VRIJE-SECTORHUUR Q3 | −0,5% ▼ S&P 500, WEEK T/M VRIJDAG | $ 116,72 ▲ BRENT VRIJDAGSLOT (DEC.-CONTRACT) |
| Kernpunt van vandaag: de huurmarkt wordt duurder en kleiner, en de week begint met olie- en renteonzekerheid. Wie op vast inkomen rekent, kijkt vooral naar de zekerheid achter de afspraken. |
01 Vandaag in het kort
Vijf minuten leestijd, dan weet u precies wat er vandaag toe doet voor uw belegging:
Huurmarkt: In het derde kwartaal kwamen 13.517 vrijesectorhuurwoningen beschikbaar, 13% minder dan een jaar eerder, terwijl de huur per vierkante meter 4,4% hoger lag (Pararius Huurmonitor). Sinds 1 juli 2024 verdwenen ruim 76.000 huurwoningen van de markt.
Beleggersmarkt: Particuliere beleggers, family offices en Nederlandse en Franse particuliere fondsen kochten in 2025 voor 52% van het aankoopvolume, tegen 15% in 2021. Het beleggingsvolume steeg met 9% naar € 16,8 mrd (Stivad, via PropertyNL, 24 oktober).
Economie: Het Nederlandse consumentenvertrouwen zakte in oktober naar −34 (september: −33; CBS). In de eurozone daalde de samengestelde inkoopmanagersindex naar 51,9, van 53,1 in september.
Beurzen en olie: Wall Street sloot vrijdag lager (S&P 500 −0,5%, Dow −1,2%, Nasdaq −0,2%). De Amerikaanse 10-jaarsrente eindigde net onder 5%. Brent sloot op $ 116,72 en gaf maandagochtend vroeg ongeveer 2% terug.
Deze week: De Fed besluit woensdag 28 oktober en de ECB donderdag 29 oktober. Alphabet, Microsoft en Amazon publiceren kwartaalcijfers en op 3 november zijn er Amerikaanse tussentijdse verkiezingen.
02 Huurmarkt
Duurdere huur, minder aanbod: de uitponding verschuift naar het topsegment
De Pararius Huurmonitor over het derde kwartaal, door Vastgoed Insider verwerkt op 7 oktober, laat zien dat het aanbod van vrijesectorhuurwoningen verder krimpt. Er kwamen 13.517 woningen beschikbaar, 13% minder dan in het derde kwartaal van 2025. Tegelijk werden 15.102 woningen verhuurd, 1.585 meer dan er nieuw bijkwamen: het grootste verschil sinds het derde kwartaal van 2024. In het segment tot € 1.500 per maand werden 23% minder woningen verhuurd dan een jaar eerder.
De gemiddelde huur kwam uit op € 1.914 per maand. De huurstijging per vierkante meter bedroeg 4,4% op jaarbasis en lag daarmee boven de koopprijsstijging van 3,5% die Pararius noemt.
Uitponding verschuift naar het duurdere segment
Van de woningen die verhuurders verkochten, had 32,7% een huur boven € 2.000 per maand; een jaar eerder was dat 21,3%. Het aandeel middenhuur in de uitponding daalde van 20,8% naar 14,6%. Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 zijn volgens Pararius ruim 76.000 huurwoningen van de markt verdwenen.
Wat betekent dit? De vraag naar huurwoningen blijft groot, maar regels, rente en onderhoudskosten bepalen of verhuren rendabel blijft. Rabobank verwachtte in juni dat de uitpondgolf zou uitdoven, omdat de piek bereikt leek; de nieuwste cijfers laten zien dat de verkopen zich nu naar het duurste deel van de markt verplaatsen. Die twee beelden sluiten elkaar niet uit.
03 Beleggersmarkt
Particulier kapitaal vult het gat dat buitenlandse beleggers laten
PropertyNL publiceerde op 24 oktober de Top Beleggers 2026 en schrijft dat de verhoudingen in de vastgoedmarkt verschuiven. Volgens Stivad steeg het beleggingsvolume in 2025 met 9% naar € 16,8 mrd, gemeten naar leveringsdatum. Het aandeel van particuliere beleggers, family offices en Nederlandse en Franse particuliere fondsen in het aankoopvolume groeide van 15% in 2021 naar 52% in 2025. De netto-instroom van buitenlands institutioneel kapitaal zakte in dezelfde periode van bijna € 7 mrd naar € 0,6 mrd.
CBRE meldt dat de Nederlandse commerciële vastgoedmarkt in de eerste helft van 2026 voor € 7 mrd aan transacties kende, 36% meer dan een jaar eerder en de sterkste eerste helft sinds 2022. PropertyNL tekent daarbij aan dat het herstel ongelijk verdeeld is: waardestijging moet nu vaker komen van huren, huurgroei en verbeteringen aan gebouwen, en minder van dalende rendementseisen.
Eigenaar en beslisser vallen vaker uiteen
Pensioenfondsen houden grote vastgoedbedragen aan (ABP meer dan € 49 mrd, Zorg en Welzijn circa € 29 mrd en BPF Bouw ruim € 14 mrd), maar beleggen steeds vaker via fondsen en beheerders. Daardoor is de eigenaar niet altijd degene die over het pand beslist. Sinds 1 januari 2026 is pensioenfonds PFZW volledig eigenaar van Amvest. Europese beursgenoteerde vastgoedfondsen behaalden in 2025 een rendement van 6,8%, maar noteerden aan het einde van het jaar gemiddeld nog 26,8% onder de intrinsieke waarde.
Wat leert dit? Als de wind van dalende rendementseisen wegvalt, moet het rendement uit huur en beheer komen. Bij een lening of obligatie met hypotheekrecht staat het rendement vooraf in de voorwaarden; het risico zit dan vooral in de betalingscapaciteit van de uitgever en de waarde van het onderpand.
04 Economie en woningmarkt
Consument voorzichtig, economie groeit trager
Het CBS meldde op 22 oktober dat het consumentenvertrouwen in oktober uitkwam op −34, tegen −33 in september. Het oordeel over het economisch klimaat verslechterde van −58 naar −59 en de koopbereidheid van −17 naar −18. Het vertrouwen ligt ruim onder het gemiddelde van −12 over de afgelopen twintig jaar.
In de eurozone zakte de flash-PMI (samengesteld) in oktober naar 51,9, van 53,1 in september en onder de verwachte 52,7. De industrie kwam uit op 52,4 en de dienstverlening op 51,7. S&P Global schat de groei van de eurozone in het vierde kwartaal op ongeveer 0,3%: lager dan in september, maar volgens het bureau nog steeds een van de sterkere uitkomsten van de afgelopen drie jaar.
Koopmarkt: afkoeling, geen instorting
De DeKoersen Woningmarktindex stond begin oktober op 46 van 100, in de fase ‘afkoeling’. Volgens DeKoersen lagen de huizenprijzen in augustus 3,3% hoger dan een jaar eerder, tegen 5,4% in januari, en steeg de tienjaarsrente met NHG van 4,11% eind augustus naar 4,52% op 4 oktober. Het woningtekort schat DeKoersen voor 2026 op circa 384.000 woningen, 4,6% van de voorraad. Dat tekort houdt de markt krap, ook nu de vraag afkoelt.
05 Beurzen, rente en olie
Olie blijft de zorg, Wall Street sluit de week lager
Wall Street sloot vrijdag lager, een dag nadat de Nasdaq zijn grootste daling sinds juni had gezien. De Dow Jones daalde 1,2% tot 52.215,16, de S&P 500 0,5% tot 7.623,68 en de Nasdaq 0,2% tot 25.955,34. Over de week verloor de S&P 500 0,5% en de Nasdaq 0,7%, terwijl de Dow voor de derde week op rij steeg (+0,4%). Energie won ruim 2,5% en bereikte een recordstand; basisconsumptiegoederen, luxe consumptiegoederen en financials daalden elk met meer dan 1%. Het consumentenvertrouwen van de Universiteit van Michigan kwam uit op 48,0, boven de verwachte 46,3 maar nog steeds laag, terwijl de inflatieverwachting op een jaar steeg naar 4,7%.
De rente op Amerikaanse 10-jaars staatsobligaties steeg vrijdag met 5 basispunten naar 4,999%, net onder 5%, nadat zij donderdag nog met 19,3 basispunten was gedaald. De 2-jaarsrente kwam uit op 4,686% en de 30-jaarsrente op 5,312%. Hogere olieprijzen voeden de inflatiezorgen en houden de kans op een renteverhoging van de Fed in december hoog.
Brent (december-contract) sloot vrijdag op $ 116,72, 3,1% hoger en het hoogste slot sinds 29 april; WTI sloot op $ 103,27. Over de week won Brent ongeveer 6%. De Houthi’s zeiden zaterdag een luchthaven en olie-installaties in Saoedi-Arabië te hebben aangevallen, en Saoedi-Arabië meldde zondag opnieuw onderschepte raketten en drones. Maandagochtend vroeg gaf Brent ongeveer 1,9% terug naar $ 114,51 en WTI 2,2% naar $ 101,04, nadat Qatarese bemiddelaars zondag naar Teheran reisden om de spanning te verminderen, in afstemming met de VS (Reuters via Business Recorder).
Analist Vandana Hari van Vanda Insights waarschuwt dat de opluchting tijdelijk kan zijn, omdat markten rekening houden met mogelijke aanvallen op Iran na de Amerikaanse verkiezingen van 3 november. Het IEA verwacht niet dat energiemarkten in 2027 terugkeren naar het niveau van vóór de oorlog. In Nederland daalde de adviesprijs voor Euro95 van een record van € 2,732 op 10 oktober naar € 2,592 vrijdag (TPO).
Onze coupon blijft vast, ook als de rente schommelt
De vaste couponrente van de Achtergestelde Lening en de Vastgoedobligatie ligt contractueel vast. De tabel toont ook het reële rendement: de nominale rente min de definitieve CBS-inflatie (3,4%).
| INSTRUMENT | RENDEMENT | REËEL* | ZEKERHEID |
| Spaarrekening (gemiddeld) | ±1,3% | circa -2,1% | Depositogarantie |
| ECB depositorente | 2,50% | circa -0,90% | n.v.t. |
| Achtergestelde Lening (2e hyp.) | Tot 10% | circa +6,6% | Tweede hypotheek |
| Vastgoedobligatie (1e hyp.) | Tot 8% | circa +4,6% | Eerste hypotheek |
* Reële rendement = nominaal rendement minus de definitieve CBS-inflatie over september 2026 (3,4%) — vóór eventuele box 3-heffing. Stand: maandagochtend 26 oktober 2026.
06 Deze week
Wat deze week te volgen
Woensdag 28 oktober besluit de Fed; de verwachting is dat zij de rente ongewijzigd laat, waarbij beleggers letten op signalen over een mogelijke verhoging in december. Donderdag 29 oktober volgt de ECB; de depositorente staat op 2,50%. Ongeveer een derde van de bedrijven in de S&P 500, onder wie Alphabet, Microsoft en Amazon, publiceert deze week kwartaalcijfers. Op 3 november zijn er Amerikaanse tussentijdse verkiezingen. Verder volgen wij de olieprijs, de bemiddeling rond Iran, de uitwerking van de box 3-plannen en de ontwikkeling van de hypotheekrente.
07 Duiding
Wat betekent dit voor u? Het beeld is gemengd. Rugwind: een huurmarkt waar het aanbod krimpt en de huur per vierkante meter sneller stijgt dan de koopprijs, een beleggersmarkt die in volume groeit en een Europese economie die nog groeit. Tegenwind: hogere olieprijzen die de inflatie en daarmee de rente omhoog kunnen houden, een voorzichtige consument, een uitponding die huurwoningen uit de markt haalt en een waardegroei die meer uit huur en beheer moet komen dan uit dalende rendementseisen. Huurgroei en waardestijging zijn geen vaste uitkomsten: rente, regelgeving en markt kunnen ze begrenzen. Beurskoersen kunnen binnen een dag sterk schommelen; een contractuele couponrente niet.
Het nieuws van vandaag laat zien dat het rendement afhangt van meer dan de huur: rente, regels en de kwaliteit van het onderpand tellen mee. De couponrente van onze producten ligt contractueel vast (zie de voorwaarden in de documentatie), ook als rentes en beurzen bewegen. Daar staat tegenover dat het rendement afhangt van de betalingscapaciteit van de uitgever en de waarde van het onderpand. Bij beide producten worden de afspraken vastgelegd in de voorwaarden en wordt het hypotheekrecht notarieel gevestigd. De Vastgoedobligatie biedt tot 8% rente per jaar (Serie C, looptijd 10 jaar, maandelijks uitgekeerd) met eerste hypotheekrecht; de Achtergestelde Lening biedt 10% per jaar (looptijd 2 of 5 jaar) met tweede hypotheekrecht, en daarmee een hoger risico.
Herkent u zich hierin? De Achtergestelde Lening (tot 10% p.j., 2e hypotheek, vanaf €100.000) en de Vastgoedobligatie (tot 8% p.j., 1e hypotheek, vanaf €200.000) staan hieronder toegelicht — neem gerust contact met ons op om de mogelijkheden voor uw situatie te bespreken.
Dit is Editie 103 van onze Dagelijkse Marktintelligentie. Wij danken u voor uw aandacht en wensen u een goede week.
Duidelijkheid vooraf
Wie rekent op vast inkomen, wil vooraf weten waar hij aan toe is. Bij onze producten liggen de couponrente en de looptijd contractueel vast en wordt het hypotheekrecht notarieel gevestigd. Vraag een vrijblijvend investeringsvoorstel op maat aan, of maak een afspraak om de voorwaarden persoonlijk door te nemen.
| Achtergestelde Lening | Vastgoedobligatie | |
| Zekerheid | Tweede hypotheek, notarieel vastgelegd | Eerste hypotheek, notarieel vastgelegd |
| Rendement | Tot 10% per jaar | Tot 8% per jaar (Serie A/B/C: 4,5% · 6,0% · 8,0%) |
| Looptijd | 2 of 5 jaar | 2, 5 of 10 jaar |
| Uitkering | Maandelijks of jaarlijks | Maandelijks |
| Minimale inleg | € 100.000 | € 200.000 |
| Risicoprofiel | Offensief | Defensief |
Inschrijven kan digitaal via het inschrijfformulier (DocuSign). Of bel +31 6 16 627 037 · info@man-vastgoed.com.
Let op! U belegt buiten AFM-toezicht. Geen prospectusplicht voor deze activiteit (vrijstelling art. 5:3 Wft). De waarde van uw investering kan fluctueren; in het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Beide producten vallen voor particuliere beleggers in box 3, categorie overige bezittingen. |
