M
A
N
-
V
A
S
T
G
O
E
D
EDITIE 109 — DINSDAG 3 NOVEMBER 2026
Wat het advies over box 3, de olieprijsdaling en de Amerikaanse tussentijdse verkiezingen betekenen voor vastgoedbeleggers
De Raad van State raadt het kabinet af om het nieuwe box 3 in 2028 in te voeren; volgens het advies kan dat pas in 2030. De olieprijs zakte maandag ruim 7% door hoop op vrede tussen de VS en Iran.
Australië verhoogde de rente en vandaag stemmen de Amerikanen bij de tussentijdse verkiezingen. Morgen debatteert de Tweede Kamer over het belastingplan.
Wat voor vastgoedbeleggers uiteindelijk telt, is wat er na rente, belasting en kosten overblijft, en hoe zeker de afspraken zijn.
| −7,6% ▼ BRENT MAANDAG | 4,85% ▲ RBA-RENTE (BESLUIT) | 55,5 ▲ ISM INDUSTRIE VS | −0,5% ▼ S&P 500 MAANDAG |
| Kernpunt van vandaag: het box 3-plan blijft onzeker, de olieprijs zakt op vredeshoop en de beurzen wachten op de Amerikaanse verkiezingen. Wie op vast inkomen rekent, kijkt vooral naar wat contractueel is afgesproken. |
01 Vandaag in het kort
Vijf minuten leestijd, dan weet u precies wat er vandaag toe doet voor uw belegging:
Box 3: De Raad van State adviseert het wetsvoorstel in te trekken en de vermogenswinstbelasting pas in 2030 in te voeren. Het kabinet komt vanochtend extra bijeen; volgens ingewijden schuift de coalitie de invoering een jaar op, naar 2029 (Vastgoed Insider, Fiscaal Vanmorgen).
Centrale banken: De Reserve Bank of Australia verhoogde de rente maandag met 0,25 punt naar 4,85%, het hoogste niveau sinds eind 2008. De stemming was 6 tegen 3 en de toon was gematigd.
Beleggersmarkt: Beleggers kochten in negen maanden ruim 23.600 huurwoningen; ongeveer 90% van de bestaande woningen is bedoeld om uit te ponden. Het totale volume komt dit jaar boven € 10 miljard (Capital Value, Financieele Dagblad).
Beurzen en olie: Brent zakte maandag 7,6% tot $ 104,77 en WTI 7,4% tot $ 96,46. De S&P 500 verloor 0,5% en de Nasdaq 1,1%.
Vandaag: Amerikaanse tussentijdse verkiezingen en een extra ministerraad. Woensdag volgen het Kamerdebat over het belastingplan en de inflatieraming voor de eurozone, donderdag de Bank of England.
02 Box 3
Raad van State: voer het nieuwe box 3 pas in 2030 in
De Raad van State adviseert het kabinet om het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3 in te trekken, de aangekondigde novelle niet in te dienen en pas in 2030 in één keer over te stappen op een volledige vermogenswinstbelasting. Een invoering in 2028 noemt de Raad niet verantwoord. De Belastingdienst is in zijn uitvoeringstoets op alle vijf onderdelen negatief: de novelle is voor belastingjaar 2028 niet uitvoerbaar, omdat banken niet alle gegevens kunnen leveren, en het tijdelijke hybride stelsel kost naar schatting 252 fte en circa € 31 miljoen extra (Accountancy Vanmorgen, Vastgoed Insider, 2 november).
In de novelle zou ongeveer 90% van de bezittingen al vanaf 2028 onder de vermogenswinstbelasting vallen, onder meer onroerend goed, waarbij waardestijging pas bij verkoop wordt belast. Het heffingvrij vermogen zou in 2027 dalen van € 59.357 naar € 30.846 en het forfait voor overige bezittingen, waaronder vastgoed, zou stijgen naar 7,87%. De Raad vindt de dekking van het plan onvolledig.
Wat gebeurt er nu?
D66, VVD en CDA zijn het eens over een aangepast belastingplan en over de vermogenswinstbelasting. Volgens ingewijden wordt die een jaar uitgesteld, naar 2029. Het kabinet komt vanochtend extra bijeen, waarna de voorstellen naar de Tweede Kamer gaan; het debat is woensdagavond en de stemming staat gepland op 12 november. In de Eerste Kamer heeft het kabinet geen meerderheid (Fiscaal Vanmorgen, NOS, Vastgoed Insider).
Tot en met 2029 blijft volgens het advies het huidige forfaitaire stelsel met tegenbewijsregeling gelden; vastgoedbeleggers kunnen dus nog aantonen dat hun werkelijke rendement lager was dan het fictieve. Het is onduidelijk of het hogere forfait van 7,87% ook geldt als de novelle wordt ingetrokken. Daarnaast ligt er een voorstel om vastgoed dat niet wordt verhuurd, zoals leegstaande panden of vakantiewoningen, te belasten over een bijtelling van 3,35% van de WOZ-waarde; bij minstens 90% verhuur wordt de werkelijke huur belast. Dat is nog geen wet (Vastgoed Insider, 2 november).
Wat betekent dit? De plannen kunnen nog veranderen en het tijdpad is onzeker. Voor beleggers blijft het huidige stelsel in elk geval nog enkele jaren gelden. Dit is geen belastingadvies; raadpleeg voor uw situatie uw belastingadviseur.
03 Centrale banken en economie
Australië verhoogt, de Amerikaanse industrie groeit
De Reserve Bank of Australia verhoogde de beleidsrente maandag met 0,25 procentpunt naar 4,85%, de vijfde verhoging dit jaar en het hoogste niveau sinds eind 2008. Het bestuur stemde met 6 tegen 3; de drie tegenstemmers wilden de rente laten staan, onder meer vanwege een zwakkere woningmarkt en oplopende werkloosheid. De inflatie steeg in september naar 4,3%, mede door hogere brandstofprijzen door het conflict in het Midden-Oosten. De bank schrapte de zin dat verdere verhogingen nodig kunnen zijn, en gouverneur Bullock zei dat het waarschijnlijk een goed moment is om de balans op te maken (ABC News).
In de Verenigde Staten steeg de ISM-index voor de industrie in oktober naar 55,5, tegen 54,5 in september en boven de verwachting van economen. De deelindex voor betaalde prijzen was 75,2, lager dan verwacht maar nog ver boven het neutrale niveau, en de werkgelegenheid kwam uit op 52,4 (Verified Investing, InvestingLive). In de eurozone steeg de industrie-index (PMI) in oktober volgens de definitieve cijfers naar 52,7.
Wat staat er morgen en donderdag op de agenda?
Woensdag verschijnt de eerste raming van de inflatie in de eurozone; Investec verwacht 3,9% en LBBW 4,0%, tegen 3,8% in september. Donderdag besluit de Bank of England; de markt verwacht een verhoging met 0,25 procentpunt naar 4,0% (MarketScreener).
Wat betekent dit? De rente blijft bij veel centrale banken omhoog gaan of op een hoog niveau staan, maar de Australische bank laat voor het eerst een pauze doorschemeren. Een eerste rentepauze elders is geen garantie voor de ECB; die houdt een verhoging in december nog open.
04 Beleggersmarkt
Beleggers kopen woningen om ze uit te ponden
Beleggers kochten in de eerste negen maanden van 2026 ruim 23.600 huurwoningen: circa 10.850 nieuwbouwwoningen en 12.770 bestaande woningen. Het totale volume komt volgens Capital Value dit jaar boven € 10 miljard, het hoogste niveau sinds 2020. Naar schatting is 90% van de gekochte bestaande woningen bedoeld om te worden verkocht zodra ze leeg komen (Vastgoed Insider, 31 oktober).
Het Financieele Dagblad rekent uit dat daardoor ongeveer 18.500 huurwoningen op termijn uit de huursector kunnen verdwijnen; Capital Value ziet in het vierde kwartaal nog minstens € 3,5 miljard aan transacties in de pijplijn, vooral bestaande woningen. Het verdienmodel is het waardeverschil tussen verhuurd en leeg vastgoed.
Toeristische verhuur: meer controle
Sinds 1 november geldt de gewijzigde Wet toeristische verhuur. Verhuurplatforms moeten gegevens over kortdurende verhuur bijhouden en delen, en gemeenten met een registratieplicht kunnen die gegevens gebruiken om na te gaan of een woning vaker wordt verhuurd dan is toegestaan (Rijksoverheid). Voor particuliere verhuurders noemt het bericht geen nieuwe verplichtingen.
Wat leert dit? Het volume op de woningbeleggingsmarkt is hoog, maar het verdienmodel van veel kopers hangt af van uitponden en van belastingregels die nog veranderen. Voor beleggen met hypotheekrecht als zekerheid blijft de kernvraag: wat is het onderpand waard en kan de uitgever aan zijn verplichtingen voldoen?
05 Beurzen, rente en olie
Olie zakt ruim 7% op vredeshoop, techbeurzen blijven nerveus
Wall Street sloot maandag gemengd. De S&P 500 verloor 0,5% tot 7.541,40, de Nasdaq 1,1% tot 25.164,32 en de Russell 2000 0,2%, terwijl de Dow Jones 0,4% steeg tot 51.983,98. Energiebedrijven in de S&P 500 daalden gemiddeld 4%. Intel verloor 8,8%, bovenop de val van circa 29% van vrijdag, Oracle bijna 9% na plannen om $ 20 miljard op te halen met schuld en aandelen, en AMD 7,5% voor de cijfers van dinsdag (Yahoo Finance, Kitco).
Apple sloot circa 1,5% lager en meldde na sluiting een recordomzet voor het septemberkwartaal van $ 114,5 miljard (+12%), waarvan $ 57,6 miljard uit de iPhone (+17%), en verwacht voor het decemberkwartaal een omzetgroei van 7 tot 10%. Het aandeel veranderde nauwelijks (MacRumors). In Europa bleef de STOXX 600 vlak en steeg de euro 0,4% tot $ 1,12 (Finimize).
Brent sloot maandag op $ 104,77, 7,6% lager, en WTI op $ 96,46, 7,4% lager, de grootste dagdaling voor WTI sinds 27 juli (CNBC, via FinanceFeeds). Trump zei dat Iran een deal wil en de Iraanse president zei dat de leiding toestemming heeft gegeven voor vredesgesprekken; ook zou Qatar een voorstel hebben gedaan dat draait om het heropenen van de Straat van Hormuz. Dinsdag veerde Brent op naar circa $ 105 na een bericht van The Wall Street Journal dat de VS Qeshm hebben aangevallen; dat was nog niet bevestigd. Analisten noemen het hoop en geen deal en wijzen erop dat Brent in oktober meer dan 10% steeg (Gulf News, FinanceFeeds).
Onze coupon blijft vast, ook als de rente schommelt
De vaste couponrente van de Achtergestelde Lening en de Vastgoedobligatie ligt contractueel vast. De tabel toont ook het reële rendement: de nominale rente min de definitieve CBS-inflatie (3,4%).
| INSTRUMENT | RENDEMENT | REËEL* | ZEKERHEID |
| Spaarrekening (gemiddeld) | ±1,3% | circa -2,1% | Depositogarantie |
| ECB depositorente | 2,50% | circa -0,90% | n.v.t. |
| Achtergestelde Lening (2e hyp.) | Tot 10% | circa +6,6% | Tweede hypotheek |
| Vastgoedobligatie (1e hyp.) | Tot 8% | circa +4,6% | Eerste hypotheek |
* Reële rendement = nominaal rendement minus de definitieve CBS-inflatie over september 2026 (3,4%) — vóór eventuele box 3-heffing. Stand: dinsdagochtend 3 november 2026.
06 Vandaag en komende dagen
Amerikaanse verkiezingen, Kamerdebat en rentebesluiten
Vandaag stemmen de Amerikanen bij de tussentijdse verkiezingen (alle 435 zetels in het Huis en 35 Senaatszetels) en verschijnen onder meer cijfers van AMD en de Amerikaanse openstaande vacatures (JOLTS). Het kabinet komt vanochtend extra bijeen over het belastingplan en box 3. Woensdag debatteert de Tweede Kamer over het belastingplan en volgt de inflatieraming voor de eurozone; donderdag besluit de Bank of England en vrijdag verschijnt het Amerikaanse banenrapport. Op 12 november stemt de Tweede Kamer over de belastingwetten (Yahoo Finance, Fiscaal Vanmorgen, MarketScreener).
07 Duiding
Wat betekent dit voor u? Het beeld is gemengd. Rugwind: een olieprijs die op vredeshoop sterk daalt, een Australische centrale bank die een pauze laat doorschemeren, een woningbeleggingsmarkt met een hoog volume en een huidig box 3-stelsel dat nog enkele jaren blijft gelden. Tegenwind: een inflatie in de eurozone die ruim boven het doel ligt, rentes die nog niet dalen, een nerveuze beurs en een box 3-plan waarvan inhoud en tijdpad nog niet vaststaan. Olieprijzen en politieke besluiten kunnen snel veranderen; de afspraken in een contract liggen vooraf vast, al kan niemand uitsluiten dat een uitgever zijn verplichtingen niet nakomt.
Het nieuws van vandaag laat zien dat het rendement afhangt van meer dan de huur: rente, regels en de kwaliteit van het onderpand tellen mee. De couponrente van onze producten ligt contractueel vast (zie de voorwaarden in de documentatie), ook als rentes en beurzen bewegen. Daar staat tegenover dat het rendement afhangt van de betalingscapaciteit van de uitgever en de waarde van het onderpand. Bij beide producten worden de afspraken vastgelegd in de voorwaarden en wordt het hypotheekrecht notarieel gevestigd. De Vastgoedobligatie biedt tot 8% rente per jaar (Serie C, looptijd 10 jaar, maandelijks uitgekeerd) met eerste hypotheekrecht; de Achtergestelde Lening biedt 10% per jaar (looptijd 2 of 5 jaar) met tweede hypotheekrecht, en daarmee een hoger risico.
Herkent u zich hierin? De Achtergestelde Lening (tot 10% p.j., 2e hypotheek, vanaf €100.000) en de Vastgoedobligatie (tot 8% p.j., 1e hypotheek, vanaf €200.000) staan hieronder toegelicht — neem gerust contact met ons op om de mogelijkheden voor uw situatie te bespreken.
Dit is Editie 109 van onze Dagelijkse Marktintelligentie. Wij danken u voor uw aandacht en wensen u een goede dag.
Duidelijke afspraken, ook als de regels nog veranderen
Belastingplannen, rentes en olieprijzen blijven bewegen, maar de afspraken bij onze producten staan vooraf op papier: de couponrente is contractueel bepaald en het hypotheekrecht wordt notarieel gevestigd. Vraag een vrijblijvend investeringsvoorstel op maat aan, of maak een afspraak om de voorwaarden persoonlijk door te nemen. Voor de fiscale gevolgen in uw situatie raadpleegt u uw belastingadviseur.
| Achtergestelde Lening | Vastgoedobligatie | |
| Zekerheid | Tweede hypotheek, notarieel vastgelegd | Eerste hypotheek, notarieel vastgelegd |
| Rendement | Tot 10% per jaar | Tot 8% per jaar (Serie A/B/C: 4,5% · 6,0% · 8,0%) |
| Looptijd | 2 of 5 jaar | 2, 5 of 10 jaar |
| Uitkering | Maandelijks of jaarlijks | Maandelijks |
| Minimale inleg | € 100.000 | € 200.000 |
| Risicoprofiel | Offensief | Defensief |
Inschrijven kan digitaal via het inschrijfformulier (DocuSign). Of bel +31 6 16 627 037 · info@man-vastgoed.com.
Let op! U belegt buiten AFM-toezicht. Geen prospectusplicht voor deze activiteit (vrijstelling art. 5:3 Wft). De waarde van uw investering kan fluctueren; in het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Beide producten vallen voor particuliere beleggers in box 3, categorie overige bezittingen. |
