M
A
N
-
V
A
S
T
G
O
E
D
EDITIE 108 — MAANDAG 2 NOVEMBER 2026
Wat de uitverkoop op Wall Street, de groeicijfers van de eurozone en een week vol rentebesluiten betekenen voor vastgoedbeleggers
Wall Street sloot vrijdag fors lager door tegenvallende cijfers van grote techbedrijven; de Nasdaq verloor bijna 3%. De eurozone groeide in het derde kwartaal met 0,4%, terwijl Frankrijk licht kromp.
Deze week volgen onder meer de inflatiecijfers van de eurozone, het besluit van de Bank of England en het Amerikaanse banenrapport.
Wat voor vastgoedbeleggers uiteindelijk telt, is wat er na rente, belasting en kosten overblijft, en hoe zeker de afspraken zijn.
| +0,4% ▲ GROEI EUROZONE Q3 | −1,8% ▼ S&P 500 VRIJDAG | 1,25% = BOJ-RENTE (BESLUIT) | ±$ 110 ▼ BRENT MAANDAG |
| Kernpunt van vandaag: de beurzen reageren nerveus op techcijfers en rente, de centrale banken houden een verhoging in december open en de eurozone groeit trager. Wie op vast inkomen rekent, kijkt vooral naar wat contractueel is afgesproken. |
01 Vandaag in het kort
Vijf minuten leestijd, dan weet u precies wat er vandaag toe doet voor uw belegging:
Centrale banken: De ECB hield de rente donderdag op 2,50% en liet een verhoging in december open. De Bank of Japan bleef vrijdag op 1,25%, met 8 tegen 1 stemmen. Donderdag besluit de Bank of England; de markt verwacht een verhoging naar 4,0%.
Eurozone-economie: De eurozone groeide in het derde kwartaal met 0,4% op kwartaalbasis (Q2: 0,6%). Frankrijk kromp met 0,1% en Italië stond stil; Spanje groeide met 0,6% (Eurostat).
Beleggersmarkt: In het eerste halfjaar steeg het beleggingsvolume in Nederlands commercieel vastgoed met 36% (CBRE). Het rendement komt volgens CBRE weer uit de huur en niet uit waardestijging.
Beurzen en olie: De S&P 500 verloor vrijdag circa 1,8%, de Nasdaq bijna 3%; Intel zakte ongeveer 29%. Maandagochtend daalden Brent (circa $ 110) en WTI (circa $ 101) met meer dan 3%.
Deze week: Dinsdag zijn er Amerikaanse verkiezingen en licht het kabinet zijn aangepaste box 3-plannen toe. Woensdag volgt de inflatieraming voor de eurozone, vrijdag het Amerikaanse banenrapport.
02 Centrale banken
Rentebesluiten: de ECB wacht af, Engeland verhoogt waarschijnlijk
De ECB hield de depositorente donderdag op 2,50%, maar sloot een volgende verhoging niet uit: volgens Lagarde bespraken de beleidsmakers een nieuwe stap en besloten ze te wachten. De geldmarkt prijst volgens MarketScreener een kans van circa 63% op een verhoging in december. Voor de Fed ligt die kans op 9 december op circa 76%.
De nationale inflatieramingen voor oktober lopen uiteen: Italië 5,4% (verwacht: 4,6%), Frankrijk 3,4%, Spanje 4,9% en Duitsland 2,8%, waar tijdelijke accijnsverlagingen op brandstof de inflatie drukken (The Private Banker). De eerste raming voor de hele eurozone verschijnt woensdag; Investec verwacht 3,9% en LBBW 4,0%, tegen 3,8% in september.
Japan houdt vast, Engeland volgt donderdag
De Bank of Japan hield de beleidsrente vrijdag op 1,25%. Eén bestuurslid, Hajime Takata, wilde verhogen naar 1,5%. De bank verhoogde haar prognose voor de kerninflatie in boekjaar 2027 naar 2,6% en besloot het tempo van haar verkoop van beleggingsfondsen (ETF’s) vanaf januari 2027 meer dan te verdubbelen. In een Reuters-peiling verwachtten 54 van de 78 economen een verhoging naar 1,5% in dit kwartaal, de meesten in december (Yahoo Finance).
Donderdag besluit de Bank of England. De markt verwacht een verhoging met 0,25 procentpunt naar 4,0%; J.P. Morgan noemt die stap een vereiste verkrapping die al was aangekondigd (MarketScreener).
Wat betekent dit? Overal ter wereld verhogen of overwegen centrale banken de rente, mede door de hoge olieprijs. Dat houdt de rente op leningen en hypotheken onzeker, ook al ligt de ECB-rente nu even stil. Voor vastgoedfinanciering blijft de ontwikkeling van de langere rente belangrijker dan elk afzonderlijk besluit.
03 Eurozone-economie
De eurozone groeit trager, Frankrijk krimpt
De economie van de eurozone groeide in het derde kwartaal met 0,4% op kwartaalbasis, tegen 0,6% in het tweede kwartaal; op jaarbasis was dat 1,3% (tweede kwartaal: 1,2%), volgens de eerste raming van Eurostat. In Duitsland was de groei 0,2% (eerder 0,3%), in Frankrijk −0,1% (eerder 0,0%), in Italië 0,0% (eerder 0,2%) en in Spanje 0,6% (eerder 0,7%).
Pantheon Macroeconomics noemt Frankrijk een geval van stagflatie, met weinig groei en een stijgende inflatie, en verwacht dat de geharmoniseerde inflatie daar in november boven 4% uitkomt. Oxford Economics verwacht nog twee verhogingen van de ECB, en Ebury noemt een verhoging in december nog heel goed mogelijk (The Private Banker). Het gaat hier om verwachtingen van analisten, geen vaststaande feiten.
Amerikaanse arbeidsmarkt in beeld
Vrijdag verschijnt het Amerikaanse banenrapport over oktober. Economen verwachten gemiddeld 55.000 nieuwe banen, na 29.000 in september, en een werkloosheid van 4,2%. Een zwakke uitkomst zou het beeld voor een renteverhoging van de Fed in december kunnen verstoren (Yahoo Finance).
Wat betekent dit? Een trage groei bij een hoge inflatie is een lastige combinatie voor beleggers: de koopkracht staat onder druk en de centrale banken hebben weinig ruimte om de rente te verlagen. Een eerste raming kan nog worden herzien.
04 Beleggersmarkt
Het rendement zit weer in de huur
CBRE concludeert in zijn halfjaarrapport dat het rendement in 2026 uit huurinkomsten en huurgroei komt, en niet uit waardestijging. De renteverhoging van de ECB in juni maakte een einde aan de verwachting van dalende vastgoedrendementen. De Nederlandse 10-jaarsrente lag volgens CBRE rond 3,2%, circa 0,4 procentpunt boven de eerdere verwachting, en kopers willen niet meer betalen voor hetzelfde pand (Vastgoed Insider, 2 september).
Het totale beleggingsvolume in commercieel vastgoed steeg in het eerste halfjaar met 36% (CBRE). Op de kantorenmarkt werd € 985 miljoen belegd, ruim twee derde meer dan een jaar eerder en het sterkste halfjaar sinds 2022. Particuliere beleggers en family offices namen 41% voor hun rekening, Franse SCPI’s 36% en institutionele beleggers 23%. De leegstand in Amsterdam bleef 10,3% en steeg in Rotterdam van 6,3% naar 7,3% (Vastgoed Insider, 23 september).
Wonen, winkels en de koopwoningmarkt
Wonen was met € 2,7 miljard de grootste sector. Bij verkopen van bestaande huurcomplexen ging 87% naar beleggers die de woningen uitponden, en CBRE verwacht de piek rond 2027. Winkels trokken € 1,2 miljard aan, circa 30% meer, goed voor 17% van het totale volume, het hoogste aandeel sinds 2017; vooral buurtwinkelcentra en supermarkten waren in trek (Vastgoed Insider, 2 september).
Op de koopwoningmarkt verkochten NVM-makelaars in het derde kwartaal circa 41.700 woningen, ongeveer evenveel als een jaar eerder, tegen een gemiddelde prijs van € 503.000 (+1,8%). Bij 67% van de verkopen werd overboden, tegen 71% een jaar eerder, en een woning stond gemiddeld 31 dagen te koop, tegen 29 dagen (NVM, 8 oktober).
Wat leert dit? Dit zijn halfjaarcijfers en kwartaalcijfers uit eerdere publicaties; het beeld is dat huur en kwaliteit tellen, niet het verwachten van stijgende waarden. Voor beleggen met hypotheekrecht als zekerheid blijft de kernvraag: wat is het onderpand waard en kan de uitgever aan zijn verplichtingen voldoen?
05 Beurzen, rente en olie
Techuitverkoop drukt Wall Street, olie zakt op diplomatie
Wall Street sloot vrijdag fors lager. De S&P 500 verloor circa 1,8%, de Nasdaq bijna 3% en de Dow Jones circa 1,1%. Over oktober daalde de Nasdaq ongeveer 5%, de slechtste maand sinds maart 2025, terwijl de Dow 1,5% steeg (Yahoo Finance, TheStreet).
Intel verloor ongeveer 29% na een zwakke vooruitblik door tegenvallende pc-verkopen, volgens TheStreet de slechtste dag sinds 1974. Reddit zakte meer dan 20%, Amazon circa 2%, en Alphabet staat over de week 12,6% lager. Beleggers twijfelen aan het rendement van de forse uitgaven aan kunstmatige intelligentie, en ook de rente speelt mee: twee Fed-leden zeiden dat hogere rentes nodig kunnen zijn, en de Amerikaanse 10-jaarsrente sloot op 4,93%. De volatiliteitsindex VIX steeg tot het hoogste niveau sinds juni.
WTI (decembercontract) sloot vrijdag op $ 104,12, 2,1% hoger, na signalen dat de VS hun aanvallen op Iran kunnen hervatten. Maandagochtend zakten Brent (circa $ 110) en WTI (circa $ 100,90) met meer dan 3%, nadat Trump volgens Axios de diplomatie meer tijd wil geven en over nieuwe aanvallen wil beslissen na de Amerikaanse verkiezingen. Schepen in de Straat van Hormuz worden nog steeds aangevallen. Over oktober steeg Brent circa 15% (The National, Yahoo Finance).
Onze coupon blijft vast, ook als de rente schommelt
De vaste couponrente van de Achtergestelde Lening en de Vastgoedobligatie ligt contractueel vast. De tabel toont ook het reële rendement: de nominale rente min de definitieve CBS-inflatie (3,4%).
| INSTRUMENT | RENDEMENT | REËEL* | ZEKERHEID |
| Spaarrekening (gemiddeld) | ±1,3% | circa -2,1% | Depositogarantie |
| ECB depositorente | 2,50% | circa -0,90% | n.v.t. |
| Achtergestelde Lening (2e hyp.) | Tot 10% | circa +6,6% | Tweede hypotheek |
| Vastgoedobligatie (1e hyp.) | Tot 8% | circa +4,6% | Eerste hypotheek |
* Reële rendement = nominaal rendement minus de definitieve CBS-inflatie over september 2026 (3,4%) — vóór eventuele box 3-heffing. Stand: maandagochtend 2 november 2026.
06 Deze week
Verkiezingen, box 3 en rentebesluiten
Het kabinet wil box 3 per 2028 omvormen tot een heffing over gerealiseerd rendement. Bij vastgoed zou de winst bij verkoop worden belast, met de waarde op 1 januari 2028 als startpunt; de overgang kost naar schatting € 15 tot 20 miljard. De Raad van State en de Belastingdienst zijn kritisch, en het kabinet heeft geen meerderheid in de Eerste Kamer, die in december aan de beurt is (Vastgoed Insider, 1 november). Dit is geen belastingadvies.
Vandaag verschijnen de Amerikaanse ISM-index voor de industrie en cijfers van onder meer Apple, en ontvangt de Tweede Kamer het advies van de Raad van State over het aangepaste box 3-plan. Dinsdag zijn er Amerikaanse tussentijdse verkiezingen en licht het kabinet zijn plannen toe. Woensdag debatteert de Tweede Kamer over het belastingpakket en volgt de eerste inflatieraming voor de eurozone; donderdag besluit de Bank of England en vrijdag verschijnt het Amerikaanse banenrapport. Op 12 november stemt de Tweede Kamer over de belastingwetten (Vastgoed Insider, MarketScreener, Yahoo Finance).
07 Duiding
Wat betekent dit voor u? Het beeld is gemengd. Rugwind: een eurozone die nog groeit, een olieprijs die maandag op diplomatie daalt, een vastgoedmarkt waar het rendement weer uit huur komt en waar het volume in het eerste halfjaar sterk steeg. Tegenwind: een inflatie die ruim boven het doel van de ECB ligt en volgens analisten in oktober verder kan oplopen, centrale banken die verhogingen openhouden, een nerveuze beurs en onzekerheid over box 3. Beurskoersen en belastingplannen kunnen snel veranderen; de afspraken in een contract liggen vooraf vast, al kan niemand uitsluiten dat een uitgever zijn verplichtingen niet nakomt.
Het nieuws van vandaag laat zien dat het rendement afhangt van meer dan de huur: rente, regels en de kwaliteit van het onderpand tellen mee. De couponrente van onze producten ligt contractueel vast (zie de voorwaarden in de documentatie), ook als rentes en beurzen bewegen. Daar staat tegenover dat het rendement afhangt van de betalingscapaciteit van de uitgever en de waarde van het onderpand. Bij beide producten worden de afspraken vastgelegd in de voorwaarden en wordt het hypotheekrecht notarieel gevestigd. De Vastgoedobligatie biedt tot 8% rente per jaar (Serie C, looptijd 10 jaar, maandelijks uitgekeerd) met eerste hypotheekrecht; de Achtergestelde Lening biedt 10% per jaar (looptijd 2 of 5 jaar) met tweede hypotheekrecht, en daarmee een hoger risico.
Herkent u zich hierin? De Achtergestelde Lening (tot 10% p.j., 2e hypotheek, vanaf €100.000) en de Vastgoedobligatie (tot 8% p.j., 1e hypotheek, vanaf €200.000) staan hieronder toegelicht — neem gerust contact met ons op om de mogelijkheden voor uw situatie te bespreken.
Dit is Editie 108 van onze Dagelijkse Marktintelligentie. Wij danken u voor uw aandacht en wensen u een goede week.
Vaste afspraken in een week vol onzekerheid
Rentebesluiten, beurzen en belastingplannen blijven bewegen, maar de afspraken bij onze producten staan vooraf op papier: de couponrente is contractueel bepaald en het hypotheekrecht wordt notarieel gevestigd. Vraag een vrijblijvend investeringsvoorstel op maat aan, of maak een afspraak om de voorwaarden persoonlijk door te nemen. Voor de fiscale gevolgen in uw situatie raadpleegt u uw belastingadviseur.
| Achtergestelde Lening | Vastgoedobligatie | |
| Zekerheid | Tweede hypotheek, notarieel vastgelegd | Eerste hypotheek, notarieel vastgelegd |
| Rendement | Tot 10% per jaar | Tot 8% per jaar (Serie A/B/C: 4,5% · 6,0% · 8,0%) |
| Looptijd | 2 of 5 jaar | 2, 5 of 10 jaar |
| Uitkering | Maandelijks of jaarlijks | Maandelijks |
| Minimale inleg | € 100.000 | € 200.000 |
| Risicoprofiel | Offensief | Defensief |
Inschrijven kan digitaal via het inschrijfformulier (DocuSign). Of bel +31 6 16 627 037 · info@man-vastgoed.com.
Let op! U belegt buiten AFM-toezicht. Geen prospectusplicht voor deze activiteit (vrijstelling art. 5:3 Wft). De waarde van uw investering kan fluctueren; in het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Beide producten vallen voor particuliere beleggers in box 3, categorie overige bezittingen. |
