MARKTINZICHT · 20 JULI 2026
Rente, risico en Rotterdam: wat de vastgoedmarkt deze week laat zien
Donderdag valt het ECB-verdict, de woningmarkt vertoont de eerste barstjes en zelfs de villamarkt boven de vijf miljoen euro stokt. Voor de vastgoedbelegger die op zoek is naar houvast, zetten we de belangrijkste signalen van deze week op een rij — en wat ze betekenen voor een belegging met een vaste, hypothecair geborgde coupon.
1. De Nederlandse vastgoedmarkt houdt stand
De Nederlandse beleggingsmarkt in vastgoed bleef in de eerste helft van 2026 nagenoeg stabiel: het totale volume kwam met een fractionele daling van 0,8% uit op €5,28 miljard. Groei bij woningen, kantoren en winkels ving de terugval bij hotel-, zorg- en logistiek vastgoed grotendeels op. Vooral de woningmarkt blijft de motor: CBRE-cijfers laten zien dat woningbeleggingen goed waren voor 45% van het totale volume, waarvan een fors deel via uitponden rechtstreeks doorstroomt naar de koopmarkt. Voor een defensief gepositioneerde belegging is dit een geruststellend signaal: de markt blijft liquide, ook in een jaar met meer onzekerheid.
Bron: Vastgoedwereld.nl, NVM Business · 16 juli 2026
2. De ECB pauzeert waarschijnlijk — de spaarder blijft achter
Aanstaande donderdag, 23 juli, komt de ECB weer bijeen. Na de verhoging naar 2,25% in juni verwacht de markt nu een pas op de plaats. Daarvoor is directe cijfermatige steun: het CBS meldde dat de Nederlandse inflatie in juni terugviel naar 2,9%, tegen 3,5% in mei — vooral dankzij lagere brandstofprijzen. Dat geeft de ECB ruimte om de junistap eerst te laten inwerken. Voor september wordt een volgende verhoging richting 2,50% niettemin niet uitgesloten. Wat opvalt: de doorwerking naar Nederlandse spaarrekeningen blijft traag, terwijl couponrentes op vastrentende beleggingen contractueel vastliggen — ongeacht wat de ECB volgende week besluit.
Bron: CBS.nl (inflatiecijfers juni 2026), ECB.europa.eu · 18 juli 2026
3. Woningmarkt koelt af, uitponders bepalen het beeld
De NVM meldt een recordaanbod op de woningmarkt: in het tweede kwartaal kwamen 56.700 bestaande woningen te koop — het hoogste aantal sinds 1995. Er werden 45.200 woningen verkocht tegen een gemiddelde prijs van €506.000, een stijging van nog maar 2,1% op jaarbasis. De prijsstijging vlakt dus merkbaar af, precies zoals ABN AMRO eerder dit jaar voorspelde. Ondertussen signaleert DNB in haar Overzicht Financiële Stabiliteit dat geopolitieke spanningen en lagere marktliquiditeit de risico’s voor de financiële stabiliteit verhoogd houden. Voor de particuliere belegger blijft het aantrekkelijkst juist waar de vraag structureel groter is dan het aanbod: de huurwoningmarkt, en specifiek studentenhuisvesting.
Bron: NVM.nl (kwartaalcijfers Q2 2026), DNB.nl (Overzicht Financiële Stabiliteit), ABN AMRO Woningmarktmonitor · 9-26 juli 2026
4. Rotterdam: het tekort aan studentenwoningen loopt verder op
Rotterdam telt vandaag al circa 2.100 te weinig studentenwoningen voor meer dan 100.000 mbo-, hbo- en wo-studenten. Zonder extra maatregelen loopt dit op tot tussen de 3.600 en 7.600 woningen in 2033. De gemeente ondertekende daarom onlangs een nieuw uitvoeringsplan met onderwijsinstellingen en studentenhuisvesters voor de periode 2026-2029. Vastgoedbelegger Bouwinvest wijst in zijn Dutch Living Outlook op de kansen die dit structurele tekort biedt voor professionele verhuur van studentenhuisvesting (PBSA), met Rotterdam expliciet genoemd als stad met de grootste krapte. Precies dit gat probeert het project Groene Hilledijk / Heer Arnoldstraat in Rotterdam-Zuid te dichten.
Bron: Hogeschool Rotterdam, Bouwinvest Dutch Living Outlook 2026-2028 · 7 februari 2026 / juli 2026
5. FD-onderzoek: zelfs de villamarkt boven €5 mln stokt
Een kritische duiding vanuit het FD zet de gangbare aanname op scherp dat vastgoed “altijd wel in waarde stijgt”. Onderzoek op basis van Kadaster-data laat zien dat in het segment boven €5 miljoen — nog geen 225 transacties in tien jaar tijd — verkopers hun vraagprijs stelselmatig moeten bijstellen voordat er een koper instapt. Terwijl de rest van de woningmarkt records breekt, is het topsegment juist traag en illiquide, zonder buitenlandse kopers die de prijzen opstuwen. De les voor de belegger: schaalgrootte of prijsniveau is geen garantie voor liquiditeit of rendement.
Bron: Het Financieele Dagblad (fd.nl), op basis van Kadasterdata · juni 2026
| “Terwijl de ECB nog afweegt of ze pauzeert, ligt de coupon op onze vastgoedobligatie en achtergestelde lening al vast – op een fundament van hypothecaire zekerheid.” |
6. Waarom dit relevant is voor u als vastgoedbelegger
Vier signalen samen schetsen een duidelijk beeld: de reguliere woningmarkt koelt af, de commerciële markt vlakt naar verwachting af in de tweede jaarhelft, zelfs het topsegment boven €5 miljoen blijkt traag en illiquide, en juist studentenhuisvesting blijft structureel krap — ongeacht de rentebeweging van de ECB. Voor de vastgoedobligatie (eerste hypotheek, tot 8% p.a.) en de achtergestelde lening (tweede hypotheek, tot 10% p.a.) betekent dit dat het rendement contractueel vastligt en niet afhankelijk is van de liquiditeit van een individueel pand, de conjunctuurcyclus of de eerstvolgende ECB-vergadering.
MAN-VASTGOED biedt hiervoor een alternatief: twee vastrentende beleggingsproducten met hypothecaire zekerheid, gekoppeld aan ons project Groene Hilledijk / Heer Arnoldstraat in Rotterdam-Zuid (studentenhuisvesting en retail), in een markt met een structureel woningtekort.
Rendementsvergelijking
| Instrument | Indicatief rendement |
| Vrij opneembare spaarrekening | ± 2,10% p.j. |
| ECB-depositorente | 2,25% |
| Deposito 1 jaar (topaanbieders) | ± 3,00% p.j. |
| MAN-VASTGOED Vastgoedobligatie (1e hyp.) | tot 8% p.j. |
| MAN-VASTGOED Achtergestelde Lening (2e hyp.) | tot 10% p.j. |
Bron: ECB, Raisin rentemonitor, MAN-VASTGOED. Indicatief, geen resultaat uit het verleden biedt garantie voor de toekomst.
De twee instrumenten
| Vastgoedobligatie
tot 8% p.j. • Eerste hypotheek · LTV 60-70% • Vanaf €200.000 • Defensief risicoprofiel |
| Achtergestelde Lening
tot 10% p.j. • Tweede hypotheek · LTV ±80%+ • Vanaf €100.000 • Offensief risicoprofiel |
In vier stappen deelnemen
Benieuwd wat een vaste couponrente betekent voor uw portefeuille? Plan een adviesgesprek via man-vastgoed.com/contact
MAN-VASTGOED B.V. (KvK 96506210), Herikerbergweg 288-290, 1101 CT Amsterdam. Deze publicatie is uitsluitend bestemd voor informatiedoeleinden en vormt geen individueel beleggingsadvies. De vastgoedobligatie en achtergestelde lening van MAN-VASTGOED worden aangeboden onder de vrijstelling van art. 5:3 Wft en vallen niet onder doorlopend toezicht van de AFM; er is geen door de AFM goedgekeurd prospectus vereist. Aan beleggen zijn risico’s verbonden, waaronder het risico op verlies van (een deel van) de inleg. Rendementen uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst.
