Editie 29
Vrijdag 10 juli 2026
Geachte vastgoedbelegger,
Recordaanbod op Funda, een centrale bank die de kat uit de boom kijkt, en een studentenkamer die schaarser is dan ooit — de markt houdt zich vandaag niet aan één verhaal. Wij zetten de drie belangrijkste ontwikkelingen voor u op een rij, mét wat ze concreet betekenen voor uw portefeuille.
KORT SAMENGEVAT
| 1 | Recordaanbod van 56.700 woningen, maar het overbieden en de prijsrally vlakken merkbaar af. |
| 2 | ECB houdt de rente op 2,25%; olieprijzen door Midden-Oosten-spanningen blijven de wildcard. |
| 3 | Spaargeld verliest koopkracht; MAN-VASTGOED biedt tot 10% vaste couponrente daartegenover. |
01 WONINGMARKT
Recordaanbod, maar de prijsrally verliest kracht
Nooit eerder zetten makelaars zoveel woningen tegelijk te koop: 56.700 stuks afgelopen kwartaal, bijna 9% meer dan een jaar eerder, aldus de NVM. Toch klom de gemiddelde transactieprijs voor het eerst weer boven de grens van een half miljoen euro. Tegenstrijdig? Niet helemaal — het overbieden neemt af en de prijsstijging vlakt aantoonbaar af, vooral aan de bovenkant van de markt en in Amsterdam, dat inmiddels vier kwartalen op rij stabiliseert.
ABN AMRO handhaaft in de nieuwste Woningmarktmonitor haar prognose van +3% voor 2026 en +4% voor 2027, met teruglopende transactieaantallen in beide jaren. Het aanbodprobleem blijft intussen hardnekkig: er werden in de eerste helft van 2026 weliswaar 27,6% meer bouwvergunningen afgegeven dan vorig jaar, maar het aantal daadwerkelijk opgeleverde woningen lag juist 7,2% lager. Netcongestie, personeelstekorten en hogere materiaalprijzen blijven ontwikkelaars parten spelen — en precies dát structurele aanbodtekort is de bodem onder de huizenprijzen, ook wanneer de vraag afkoelt.
Voor u als vastgoedbelegger is dit een vertrouwd patroon: een markt die qua tempo normaliseert, maar waarvan het onderliggende tekort intact blijft. Precies dat tekort is de basis onder de courantheid van hypothecair gedekt vastgoed zoals Groene Hilledijk.
02 MACRO-ECONOMIE & RENTE
ECB houdt vast, olieprijzen blijven de wildcard
Na de eerste renteverhoging sinds 2023 — de depositorente ging in juni naar 2,25% — houdt de ECB koers. Voor de vergadering van 23 juli wordt algemeen een pas op de plaats verwacht. De aanhoudende spanningen rond het Midden-Oosten duwen de energieprijzen echter opnieuw omhoog, wat de ECB-inflatieraming voor 2026 optrekt naar 2,6%. Marktanalisten houden er rekening mee dat de ECB in september alsnog verder verhoogt als deze druk aanhoudt.
In de Verenigde Staten laat de Federal Reserve onder Kevin Warsh de rente ongewijzigd op 3,50–3,75%. De laatste notulen tonen een verdeeld comité: een deel van de bestuurders ziet ruimte voor verlaging zodra het conflict met Iran bedaart, anderen wijzen op hardnekkige inflatie boven de 2%-doelstelling. De euro/dollar-verhouding beweegt intussen rond 1,14, terwijl de olieprijs (Brent rond $80, WTI rond $75) gevoelig blijft voor nieuwe escalaties.
Het effect voor u: spaarrentes bewegen traag mee met een ECB die voorlopig pauzeert, terwijl inflatie richting 2,6–2,9% koopkracht blijft uithollen. Een vaste couponrente die dat tempo ruimschoots overtreft, blijft daarmee een van de weinige instrumenten die reëel rendement garanderen.
Conjunctuur en groei: afvlakkend, niet omslaand
De economie beweegt in cycli: opleving, hoogconjunctuur, afzwakking en — bij twee opeenvolgende kwartalen van krimp — recessie. De eurozone bevindt zich nu in de afvlakkende fase: de ECB rekent voor 2026 op een groei van 0,9%, oplopend naar 1,3% in 2027, een neerwaartse bijstelling door de doorwerking van het Midden-Oosten-conflict op grondstofprijzen en vertrouwen. Voor de woningmarkt betekent dit minder koopkrachtgroei aan de vraagzijde, terwijl het structurele aanbodtekort de prijzen per saldo blijft ondersteunen.
Kapitaalmarktrente loopt vooruit op inflatie
Waar de geldmarktrente (looptijd < 2 jaar) rechtstreeks door de ECB wordt gestuurd, komt de kapitaalmarktrente (looptijd > 2 jaar) tot stand via vrije prijsvorming en loopt zij vooruit op de verwachte inflatie. Doordat de markt rekening houdt met aanhoudend hogere inflatie, is ook deze rente recent opgelopen — met een hypotheekrente van circa 3,85% voor een tienjarige vastrentende hypotheek met NHG tot gevolg.
Gevolgen van inflatie voor uw reële rendement
Bij een gemiddelde spaarrente van ±1,3% tegenover een inflatie van 2,9% is de reële rente — de nominale rente minus inflatie — ruim negatief. Spaargeld verliest dus koopkracht. Vastrentende waarden met een hogere contractuele coupon zijn een van de weinige instrumenten die dit gat kunnen dichten.
Vastrentende waarden, liquiditeiten en achterstelling
Vastrentende waarden kennen een vooraf vastgelegde coupon en looptijd, met — anders dan bij aandelen — een grotendeels vaststaand rendement bij instap. Binnen deze categorie vallen ook liquiditeiten: rentedragende instrumenten met een looptijd korter dan een jaar, zoals deposito’s, die tot de geldmarkt behoren en doorgaans een lager rendement kennen dan langlopende vastrentende waarden.
Achterstelling houdt in dat de uitgevende instelling bij faillissement eerst andere, gewone leningen moet aflossen voordat de achtergestelde lening aan bod komt — een groter risico voor de belegger, gecompenseerd met een hogere rentevergoeding. Dit verklaart direct het renteverschil binnen onze eigen productstructuur: de Vastgoedobligatie met eerste hypotheekrecht staat vóór in de rij en biedt tot 8%, terwijl de Achtergestelde Lening met tweede hypotheekrecht een lagere positie inneemt en daarom tot 10% biedt.
Het beursklimaat blijft gevoelig
Het algemene beursklimaat geeft de richting aan waarin de gezamenlijke koersen zich bewegen: in een gunstig klimaat stijgen zelfs zwakker presterende fondsen mee, in een ongunstig klimaat worden ook sterke bedrijven omlaaggetrokken. De AEX beweegt momenteel rond de 1.080 punten, met verhoogde gevoeligheid voor nieuws rond het Midden-Oosten. Een scherp contrast met de voorspelbare, contractuele couponrente van vastrentende waarden zoals de MAN-VASTGOED-instrumenten.
03 RENDEMENTSVERGELIJKING
“ Spaargeld staat op 1,3%. Inflatie op 2,9%. Reken zelf uit wat u ieder jaar stilzwijgend inlevert — en waarom een vaste coupon van 8 tot 10% dat verschil ruimschoots goedmaakt.
Terwijl de spaarrente amper de inflatie bijhoudt, bieden de instrumenten van MAN-VASTGOED een vaste, contractuele couponrente met hypothecaire zekerheid:
| Spaarrekening (gemiddeld) | ± 1,3% |
| ECB-depositorente | 2,25% |
| CBS-inflatie (juni 2026) | 2,9% |
| MAN-VASTGOED Vastgoedobligatie — 1e hypotheek | tot 8% |
| MAN-VASTGOED Achtergestelde Lening — 2e hypotheek | tot 10% |
Uitkering maandelijks. Rendementen zijn doelrendementen, geen garantie. U belegt buiten AFM-toezicht; geen prospectusplicht voor deze activiteit.
04 ONZE INVESTERINGSPRODUCTEN
| EERSTE HYPOTHEEK
Vastgoedobligatie tot 8% p.j. Eerste hypotheekrecht • LTV 60–70% • inleg vanaf €200.000 • maandelijkse uitkering Meer informatie |
TWEEDE HYPOTHEEK
Achtergestelde Lening tot 10% p.j. Tweede hypotheekrecht • LTV ±80%+ • inleg vanaf €100.000 • maandelijkse uitkering Meer informatie |
Beide instrumenten vallen onder de Wft-artikel 5:3-vrijstelling en staan open voor vermogende particuliere beleggers.
05 INVESTERINGSMOGELIJKHEID ROTTERDAM-ZUID
| Groene Hilledijk / Heer Arnoldstraat, Rotterdam-Zuid
Studentenhuisvesting en retail in het hart van Rotterdam-Zuid, waar het tekort aan studentenwoningen nu al op 2.100 eenheden ligt en kan oplopen tot 3.600–7.600 in 2033. Een tekort dat, in tegenstelling tot de landelijke woningmarkt, nauwelijks gevoelig is voor rentebewegingen of conjunctuur — studenten hebben simpelweg een dak nodig, elk jaar opnieuw. Instappen kan via de Vastgoedobligatie (eerste hypotheek, vanaf €200.000) of de Achtergestelde Lening (tweede hypotheek, vanaf €100.000). Investeer met hypothecaire zekerheid. Schrijf u vandaag nog in voor deze nieuwe investeringsmogelijkheid via het inschrijfformulier. |
Bronnen: NVM, ABN AMRO Woningmarktmonitor, CBS, ECB, Federal Reserve, DNB, Vastgoedmarkt.nl. Deze nieuwsbrief is samengesteld voor professionele vastgoedbeleggers en vormt geen persoonlijk beleggingsadvies.
MAN-VASTGOED B.V. • Herikerbergweg 288–290, Gaudi, 1101 CT Amsterdam • KvK 96506210
