|
MAN-VASTGOED EDITIE 53 Dagelijkse Marktintelligentie — vrijdag 14 augustus 2026 |
Goedemorgen belegger,
Vandaag draait alles om stilstand: 13 schepen per dag door de Straat van Hormuz, tegen ruim 100 vóór het conflict. Diezelfde onrust duwt de kapitaalmarktrente omhoog. Vijf ontwikkelingen — en waarom onze coupon van 10% er volledig los van staat.
| AEX
1.119,59 ▲ +0,66% |
WTI-OLIE
$81,31 ▼ -3,0% |
| INFLATIE NL
3,2% (jul., def.) |
ECB-RENTE
2,25%
|
| IN HET KORT — 5 ONTWIKKELINGEN VAN VANDAAG
1 Macro — AEX +0,66% naar 1.119,59; olie zakt naar $81,31, maar de lange rente blijft hoog. 2 Kapitaalmarkt — yieldcurve loopt op naar 3,0% bij 5 jaar; markt prijst geen snelle renteknip in. 3 Geopolitiek — scheepvaart door Hormuz blijft historisch laag (13/dag), ondanks het akkoord. 4 Vastgoedmarkt — koopwoningen 4,1% duurder; Rabobank ziet prijsgroei afzwakken naar 3,1% dit jaar. 5 Politiek — nog 32 dagen tot Prinsjesdag; box 3-duidelijkheid laat op zich wachten. Wat al deze ontwikkelingen gemeen hebben: onze coupon van 10% staat er volledig los van. |
MACRO · 1/5
AEX naar 1.119,59 punten, olieprijs zakt verder terug
De AEX sloot donderdag 0,66% hoger op 1.119,59 punten, met Adyen als koploper. Terwijl de beurs vooruitkijkt naar een mogelijke Fed-pauze op 16 september, gaf de olieprijs een stukje terug: WTI zakte donderdag naar $81,31 per vat, 3,0% lager dan woensdag. Toch is het beeld tweeledig: dezelfde inflatie- en geopolitieke onzekerheid die de olieprijs bewoog, houdt de lange rente juist hoog. Voor spaarders verandert het korte-termijnbeeld niet: bij een ECB-rente van 2,25% en een juli-inflatie van 3,2% blijft de reële rente op −0,95% staan. Onze coupon staat daar los van: vastgelegd voor de volledige looptijd.
KAPITAALMARKT · 2/5
Yieldcurve loopt steiler op: markt prijst geen snelle renteknip in
De yieldcurve voor Duits/Nederlands staatspapier — de rente op vergelijkbaar risico bij oplopende looptijd — loopt momenteel gestaag op: van circa 2,3% voor één jaar naar 3,0% voor vijf jaar. De Duitse 10-jaars Bund noteert op 3,13%, de Nederlandse 10-jaarsrente iets hoger op 3,22%. Een opwaarts hellende curve is normaal, maar deze staat ongewoon steil: beleggers eisen een fors hogere vergoeding voor langer lopend kapitaal, omdat ze rekening houden met aanhoudende inflatie (3,2%) en een geopolitieke risicopremie via Hormuz en de energiemarkt.
YIELDCURVE DUITS/NL STAATSPAPIER — EFFECTIEF RENDEMENT
| r1 · 1 jr |
|
2,3% | ||
| r2 · 2 jr |
|
2,4% | ||
| r3 · 3 jr |
|
2,6% | ||
| r4 · 4 jr |
|
2,8% | ||
| r5 · 5 jr |
|
3,0% |
Wat betekent dat concreet? Voor aandelen maakt een hogere kapitaalmarktrente lenen duurder, wat investeringen en winsten kan afremmen. Voor obligaties geldt: bij een hoger geëist rendement dalen de koersen van bestaande, lager renderende stukken. En voor vastgoed stijgen de financieringslasten — de verhuurhypotheekrente (70% LTV) liep op naar circa 5,6%, minder hard dan de kapitaalmarktrente zelf, waardoor de marge van geldverstrekkers kromp van ongeveer 2,8% naar 2,6%. Marktpartijen noemen dat “geen houdbare situatie” — een relatief interessant moment om vastgoedfinanciering vast te zetten, vóórdat verhuurhypotheekrentes alsnog doorstijgen. Onze coupon ontloopt dat vraagstuk volledig: geen variabele hypotheekfinanciering, geen beursnotering, een vast percentage voor de volledige looptijd.
GEOPOLITIEK · 3/5
Straat van Hormuz: diplomatie wint het nog niet van wantrouwen
Ondanks het akkoord tussen Iran en Oman blijft het scheepvaartverkeer door de Straat van Hormuz historisch laag. Volgens data van AXSMarine voeren er deze maand gemiddeld circa 13 schepen per dag door de straat — donderdag waren dat er zeven — tegen ruim honderd per dag vóór het conflict. Marktanalisten wijzen erop dat het doorgaans langer duurt voordat een politieke aankondiging in de vaarcijfers is terug te zien. Voor Nederlandse vastgoedbeleggers blijft het effect indirect maar reëel: hogere bouwkosten raken vooral nieuwbouwprojecten — niet een bestaand, verhuurd project zoals het onze in Rotterdam-Zuid.
SCHEEPVAART STRAAT VAN HORMUZ — SCHEPEN PER DAG
| Vóór conflict | Deze maand gem. | Donderdag 13 aug |
| > 100 | ± 13 | 7 |
VASTGOEDMARKT · 4/5
Koopwoningen 4,1% duurder, transacties stijgen verder
Bestaande koopwoningen waren in juni gemiddeld 4,1% duurder dan een jaar eerder, meldt het CBS. Het Kadaster registreerde diezelfde maand 20.378 woningtransacties — 7,9% meer dan een jaar eerder — waarmee de teller voor de eerste jaarhelft op 114.901 verkochte woningen staat. Rabobank Research verwacht dat de prijsgroei dit jaar afzwakt tot circa 3,1% (tegen 8,6% vorig jaar), gedreven door de verkoop van voormalige huurwoningen en meer nieuwbouwaanbod — maar rekent voor 2027 alweer op een versnelling naar 4,1%. Diezelfde onderliggende schaarste raakt niet alleen reguliere koop- en huurwoningen, maar ook studentenhuisvesting — precies het segment waarin onze tranche in Rotterdam-Zuid, met 10 studenteneenheden, opereert.
POLITIEK · 5/5
Nog 32 dagen tot Prinsjesdag: box 3-duidelijkheid laat op zich wachten
Minister Heinen bevestigt opnieuw dat pas op Prinsjesdag, 15 september, uitsluitsel volgt over de herziening van box 3 — inclusief een achterwaartse verliesverrekening en een mogelijke vermogensaanwasbelasting. Tot die tijd blijft onzekerheid troef voor beleggers in aandelen en spaargeld. Voor beleggers in onderhandse leningen zoals de onze verandert er niets: onze producten vallen buiten het beursgenoteerde box 3-vermogen waar deze discussie om draait.
| VERDIEPING
Wat −0,95% reële rente u écht kost over vijf jaar Nominaal versus reëel, in het kort. Stel: de eenjaarsrente op een spaarrekening is 3,7% (nominaal) en de verwachte inflatie voor komend jaar is 2%. Dan is de reële rente 3,7% − 2% = 1,7% — de daadwerkelijke koopkrachtgroei. Vandaag is dat sommetje voor de meeste spaarders ongunstiger: bij een ECB-gestuurde spaarrente rond 2,25% en een inflatie van 3,2% resteert een reële rente van 2,25% − 3,2% = −0,95%. Niet een groei, maar een verlies aan koopkracht. Concreet: bij die −0,95% verliest €100.000 op een spaarrekening in één jaar tijd omgerekend zo’n €950 aan koopkracht — ook al blijft het nominale saldo gelijk of groeit het licht. Houdt de reële rente vijf jaar lang gelijke tred, dan loopt dat koopkrachtverlies cumulatief op tot ruim €4.600 op elke ingelegde ton. En de steile yieldcurve hierboven laat zien dat de markt dit renteklimaat niet snel ziet omslaan: wie op zoek is naar écht rendement, moet verder kijken dan de spaarrekening. Bij onze Vastgoedobligatie (8%) en Achtergestelde Lening (10%) werkt hetzelfde sommetje andersom: een reële rente van +4,8% en +6,8%, vastgelegd voor de volledige looptijd — ongeacht wat de nominale rente of inflatie de komende jaren doen. Let op één nuance: dit sommetje geldt voor liquiditeiten zoals een spaarrekening, die meebewegen met de kortlopende geldmarktrente — gestuurd door de ECB. Een stijging van de lange kapitaalmarktrente raakt vooral hypotheekfinanciering, niet uw liquiditeiten — en evenmin onze coupon, die voor de hele looptijd vaststaat. |
DUIDING
Eén rode draad: aanhoudende inflatie (3,2%) en de geopolitieke onrust bij Hormuz drukken samen de kapitaalmarktrente omhoog, wat aandelen, obligaties én vastgoedfinanciering duurder maakt — terwijl de koopmarkt afkoelt, de schaarste aanhoudt, en een box 3-dossier wacht tot Prinsjesdag. Wat daar volledig los van staat: een coupon van 10% of 8%, vastgelegd voor de volledige looptijd, ongevoelig voor de yieldcurve en gedekt door hypothecaire zekerheid op een bestaand, verhuurd project.
Investeer in alle gevallen met hypothecaire zekerheid.
| BEPERKT BESCHIKBAAR
Groene Hilledijk / Heer Arnoldstraat, Rotterdam-Zuid 10 studenteneenheden · 5 commerciële ruimtes · tranche €565.000
✓ Vaste couponrente, ongeacht rentestand of beurskoers ✓ Hypothecaire zekerheid op bestaand, verhuurd project ✓ Geen overdrachtsbelasting of beheerlast voor u Vraag het Investeringsvoorstel aan Of bel direct: 06 16 627 037 |
Let op! U belegt buiten AFM-toezicht. Geen prospectusplicht. Voor deze activiteit (art. 5:3 Wft).
