Dagelijkse Marktintelligentie — maandag 7 september 2026
Goedemorgen belegger,
Terwijl het Amerikaanse banenrapport vrijdagavond voor onrust op de markten zorgde en de olieprijs een onrustige OPEC+-vergadering doorstond, kreeg vastgoedbeleggend Nederland dit weekend een tweede kopzorg: naast het uitstel van de box 3-hervorming staat nu ook de renteaftrek voor beleggingspanden onder druk. Twee redenen te meer waarom een vaste coupon comfortabel oogt.
Eerst de cijfers. De AEX sloot vrijdag 0,80% hoger op 1.113,50 punten, ondanks de onzekerheid in aanloop naar het Amerikaanse banenrapport. Dat rapport viel na sluitingstijd in Amsterdam fors sterker uit dan verwacht — 162.000 nieuwe banen tegen circa 53.000 verwacht — waarna Amerikaanse aandelen zakten en de rente opliep. Brent-olie zakte ondertussen terug naar $97,36 per vat, nadat OPEC+ zondag besloot de productie in oktober ongewijzigd te laten.
Ook uit Den Haag nieuws: nog 8 dagen tot Prinsjesdag, en de steun van de oppositie voor het coalitieakkoord blijft onzeker. Vijf ontwikkelingen van vandaag, kort en met de cijfers erbij, en waarom onze coupon van 10% overal buiten staat.
| AEX
1.113,50 ▲ +0,80% |
BRENT-OLIE
$97,36 ▼ -2,0% |
INFLATIE NL
3,3% (aug., voorl.) |
ECB-RENTE
2,25% (sinds 23 jul.) |
IN HET KORT — 5 ONTWIKKELINGEN VAN VANDAAG
Wat al deze ontwikkelingen gemeen hebben: onze coupon van 10% staat er volledig los van.
MACRO · 1/5
AEX sluit vrijdag 0,80% hoger op 1.113,50 punten
De AEX sloot de handelsweek vrijdag af met een plus van 0,80%, op 1.113,50 punten. De index opende die ochtend nog afwachtend, in aanloop naar het langverwachte Amerikaanse banenrapport dat pas na sluitingstijd in Amsterdam bekend werd gemaakt.
Later op de avond bleek dat rapport een stevige verrassing: veel meer banen dan verwacht, wat de Amerikaanse markten alsnog onder druk zette. Onze coupon staat los van dit soort wisselende beursstemmingen: vastgelegd voor de volledige looptijd.
KAPITAALMARKT · 2/5
Sterk Amerikaans banenrapport zet aandelen onder druk, rente omhoog
De Amerikaanse economie voegde in augustus 162.000 banen toe, ruim drie keer zoveel als de verwachte circa 53.000. De werkloosheid bleef ongewijzigd op 4,1%. Voor beleggers die op een verruiming van het rentebeleid hadden gehoopt was dit geen goed nieuws: de Dow Jones sloot 0,51% lager, de S&P 500 0,38%, en de Amerikaanse 2-jaarsrente steeg naar een 52-wekenhoogtepunt van 4,374%. Ook in Europa loopt de teller door: beleggers prijzen een renteverhoging door de ECB op 10 september inmiddels vrijwel volledig in (99% kans).
| Kapitaalmarktrente 2 jaar | 2,79% |
| Kapitaalmarktrente 5 jaar | 2,92% |
| Kapitaalmarktrente 10 jaar | 3,21% |
| Verwacht 10 jaar, eind Q3 2026 | 3,29% |
| Verwacht 10 jaar, over 12 mnd. | 3,12% |
Deze yieldcurve — het verband tussen looptijd en rendement — loopt nog altijd netjes op: geen inversie, geen recessiesignaal. Zolang de uitkomst van zowel de Fed- als de ECB-vergadering onzeker blijft, houden beleggers een bescheiden risico-opslag aan voor de langere looptijden.
Onze coupon houdt zich buiten schot
Aandelen, obligaties en variabel gefinancierd vastgoed voelen een oplopende kapitaalmarktrente het eerst — segmenten die nu al reageren op de toegenomen kans op renteverhogingen. Onze coupon staat daar volledig los van: vast voor de hele looptijd, ongeacht het besluit van ECB of Fed.
Wie spaart, verliest koopkracht
De beste 1-jaarsrente in Nederland staat op 3,15% (Klarna). Trek daar de inflatie (3,3%) van af:
| 3,15% (spaarrente) − 3,3% (inflatie) = −0,15% reële rente |
Bij de ECB-depositorente is het gat groter:
| 2,25% (ECB-rente) − 3,3% (inflatie) = −1,05% reële rente |
Het reële verlies voor spaarders blijft dus onverminderd groot — en verandert pas als de ECB daadwerkelijk verhoogt. Vastgoed voelt een hogere rente wél: het drukt financieringslasten en de prijs van nieuwe deals. Precies het risico dat onze vaste coupon uitschakelt.
GEOPOLITIEK · 3/5
Brent zakt naar $97,36 nadat OPEC+ oktoberproductie ongewijzigd laat
De olieprijs zakte terug naar $97,36 per vat voor Brent, nadat OPEC+ zondag in Wenen besloot de productie voor oktober ongewijzigd te laten. De groep wil eerst duidelijkheid over de quota en capaciteitscijfers voor 2027, terwijl de daadwerkelijke productie door de aanhoudende verstoringen rond de Straat van Hormuz nu al 300.000 tot 500.000 vaten per dag achterblijft bij de eigen doelstelling.
Voor Nederlandse vastgoedbeleggers blijft de impact vooral indirect: hogere energie- en bouwkosten op de langere termijn. Voor ons bestaande, verhuurde project in Rotterdam-Zuid verandert er niets — de huurinkomsten staan los van de olieprijs of de geopolitieke spanning.
VASTGOEDMARKT · 4/5
Vastgoedbeleggers waarschuwen: box 3-uitstel kost ook kostenaftrek
Behalve het uitstel van de hervorming van box 3 (de Wet werkelijk rendement) waarschuwt Vastgoed Belang voor een tweede pijnpunt: onder het huidige forfaitaire systeem kunnen verhuurders kosten voor onderhoud, beheer en verzekering — samen goed voor circa 25% van de huurinkomsten — niet aftrekken. Het ministerie van Financiën schat dat een kostenaftrek de schatkist honderden miljoenen euro’s per jaar zou kosten.
Voor beleggers die via een BV investeren, komt daar een derde tegenvaller bij: de zogeheten earningsstrippingmaatregel beperkt de renteaftrek op vreemd vermogen tot 24,5% van het bedrijfsresultaat. De EU wil die grens vanaf 2029 optrekken naar 30%, maar Den Haag verzet zich daartegen vanwege een geschat verlies van €1,5 tot €2 miljard aan belastinginkomsten per jaar — waardoor gefinancierd vastgoed in Nederland duurder blijft dan elders in Europa.
Voor onze structuur is dit alles niet relevant: beleggers verstrekken een lening of houden een obligatie, geen aandeel in een vastgoed-BV. Geen forfaitair rendement, geen earningsstrippingdiscussie — gewoon een vaste coupon.
POLITIEK · 5/5
Nog 8 dagen tot Prinsjesdag: steun oppositie voor coalitieakkoord blijft onzeker
Het coalitieakkoord dat vorige week door D66, VVD en CDA werd gesloten, ligt nu ter advisering bij de Raad van State voordat het op Prinsjesdag (15 september) naar buiten komt. Uit de gelekte stukken blijkt dat hogere inkomens een extra bijdrage van circa €750 miljoen moeten leveren, al is het precieze mechanisme daarvoor nog niet bekend. De verhoging van het eigen risico in de zorg is intussen doorgeschoven van 2027 naar 2028.
Van opluchting is nog geen sprake: de steun vanuit de oppositie voor het akkoord is volgens ingewijden nog altijd onzeker, terwijl het kabinet die steun wel nodig heeft om de begroting door de Kamer te krijgen.
Voor beleggers in onderhandse leningen zoals de onze verandert er niets: onze producten vallen buiten box 3 en zijn niet afhankelijk van de uitkomst van de rijksbegroting.
DUIDING
De rode draad van vandaag: een verrassend sterk Amerikaans banenrapport zet de rentemarkt in beweging, terwijl OPEC+ de rust op de oliemarkt probeert te bewaren door de productie voorlopig niet te verhogen.
Voor vastgoedbeleggers stapelen de fiscale tegenvallers zich op: uitstel van de box 3-hervorming, het ontbreken van kostenaftrek, en een strengere renteaftrekbeperking voor wie via een BV investeert. Precies de onzekerheid waar onze structuur van gevrijwaard blijft.
Wat daar volledig los van staat: een coupon van 10% of 8%, vastgelegd voor de volledige looptijd, gedekt door hypothecaire zekerheid op een bestaand, verhuurd project.
Wij wensen u en alle andere beleggers een goede beleggingsweek.
| BEPERKT BESCHIKBAAR
Groene Hilledijk / Heer Arnoldstraat, Rotterdam-Zuid 10 studenteneenheden · 5 commerciële ruimtes · tranche €565.000 · twee manieren om in te stappen
✓ Vaste couponrente, ongeacht rentestand of beurskoers ✓ Hypothecaire zekerheid op bestaand, verhuurd project — eerste of tweede hypotheek, naar keuze ✓ Geen overdrachtsbelasting of beheerlast voor u Vraag het Investeringsvoorstel aan vanaf €100.000 Of bel direct: 06 16 627 037 |
Let op! U belegt buiten AFM-toezicht. Geen prospectusplicht. Voor deze activiteit (art. 5:3 Wft).
MAN-VASTGOED B.V. · KvK 96506210 · Herikerbergweg 288–290, Gaudi · 1101 BC Amsterdam
Uitschrijven · Voorkeuren wijzigen · Archief bekijken
